وثائق صكوك البناء الجديدة والتقسيم الأفقي

في هذه المقالة على موقعنا سوف نرى المستندات اللازمة أو الملائمة لمنح كتابة عمل جديد سواء في شكله المبنى الجديد الذي تم بناؤه، أو المبنى الذي تم تجديده. 

تعريف وأهمية البناء الجديد

مشروع البناء الجديد هو مبنى حديث الإنشاء على قطعة أرض، أو توسعة كبيرة لمبنى قائم. يُعدّ الإعلان الرسمي عنه إجراءً قانونيًا يُسجَّل من خلاله البناء في السجل العقاري، مما يضمن الاعتراف الرسمي به. يُعدّ هذا الإجراء أساسيًا لمنح المبنى الصلاحية القانونية الكاملة، والسماح بتسويقه أو نقل ملكيته دون أي تعقيدات قانونية.

يتطلب هذا تصريح تخطيط، وشهادة إتمام بناء من المهندس المعماري، وفي بعض الحالات، صك ملكية عام. لا يقتصر التسجيل في سجل العقارات على منح العقار ضمانًا قانونيًا فحسب، بل يُعد أيضًا شرطًا أساسيًا لمعاملات مثل البيع والرهن العقاري ونقل الحقوق العقارية. علاوة على ذلك، ينطبق هذا التسجيل أيضًا على أعمال التجديد التي تُغير الهيكل الأصلي بشكل جوهري، مما يضمن تسجيل أي تعديلات جوهرية على المبنى قانونيًا.

من المهم ملاحظة أن عدم تسجيل أي بناء جديد قد يؤدي إلى مشاكل قانونية، ويعرقل تسويق العقار، ويقلل من قيمته السوقية. في بعض الحالات، قد يواجه الملاك عقوبات إدارية إذا لم يُسجِّلوا البناء قانونيًا بشكل صحيح.

الوثائق المطلوبة لصك البناء الجديد

المستندات اللازمة أو الملائمة لمنح كتابة عمل جديد يتم الإشارة أدناه إلى الأراضي التي تم ترميمها وتقسيمها بموجب نظام الملكية الأفقية، مع روابط للوائح المعمول بها في كتالونيا.

في حالة صك البناء الجديد، سواء كان بناء جديد أو بناء جديد يتم إعلانه بعد تجديد كبير، يجب التمييز بين البناء الجديد والتجديد و إعادة تأهيل كبرى. (انظر المفاهيم القانونية في الرابط).

التمييز بين البناء الجديد وإعادة التأهيل وإعادة التأهيل الكبرى

في حالة صك البناء الجديد، سواء كان بناء جديدا أو بناء جديدا معلن عنه بعد تجديد كبير، من الضروري التمييز بين المفاهيم التالية:

• بناء جديد: إنشاء مبنى من الصفر على قطعة أرض.
• إعادة تأهيل: عمليات التجديد التي تهدف إلى ترميم مبنى قائم دون تغيير هيكله الأصلي بشكل كبير.
• إعادة التأهيل الكبرى: التجديدات التي تنطوي على تعديل هيكلي كبير للممتلكات، مثل إعادة توزيع المساحات أو دمج العناصر الأساسية.

من الضروري فهم هذه المفاهيم لتحديد الوثائق المطلوبة في كل حالة على حدة. لمزيد من التفاصيل، نوصي بالاطلاع على اللوائح السارية في كل منطقة حكم ذاتي.

إعلانات البناء الجديد لإعادة التأهيل والتقسيم الأفقي

1. سند الملكية المسجل

عنوان الملكية المسجلين هو الصك الذي يُثبت ملكية الأرض التي يُقام عليها البناء أو يُجدد. وبدونه، لا يُمكن تسجيل البناء الجديد.

2. المتطلبات الإدارية لإعلان البناء الجديد

بالإضافة إلى ذلك، هناك سلسلة من المتطلبات مطلوبة في هذه العملية: المتطلبات الإدارية من أجل إضفاء الطابع الرسمي على إعلان البناء الجديد أو إعلان البناء الجديد المُعاد تأهيله (قانون الأراضي المادة 28):

• رخصة بناء أو تجديد: وثيقة إدارية تُجيز تنفيذ أعمال البناء أو التجديد. وهي مطلوبة أيضًا عند تقسيم العقار إلى ملكية أفقية.
• Certificación من الفني: يتم تقديمها عادة من قبل المهندس المعماري أو في بعض الحالات المهندس، وهي تشهد على إتمام العمل وفقًا لوصف المشروع الأصلي.
• شهادة الإشغال الأولى أو الاتصال السابق: وثيقة تُصرّح بدخول المنزل. وهي ضرورية للعقارات السكنية، ولكنها غير مطلوبة للمباني التجارية التي تتطلب ترخيصًا تجاريًا.
• شهادة كفاءة الطاقة: إلزامي في حالة شراء وبيع العقارات، والتأكد من أنها تتوافق مع معايير الطاقة المعمول بها.
• شهادة الإشغال الإشغال الأول: شرط أساسي لبيع أي بناء جديد أو مجدد، لضمان أن العقار يلبي الحد الأدنى من شروط قابلية السكن.
• كتاب البناء: وثيقة تنظمها قانون الحق في السكن لسنة 2007، ويجب تقديمها إلى سجل الملكية مع شهادة البناء النهائية (AFO).

3. المتطلبات المدنية لتقسيم البناء الجديد إلى عقار أفقي

وللمضي في تقسيم البناء الجديد إلى شقق خاصة مختلفة في ظل نظام الملكية الأفقية، يشترط القانون ما يلي: المتطلبات المدنية:

• • وصف العقار ككل.
  • وصف تفصيلي للعناصر الملكية: بما في ذلك رقم الطلب الداخلي للملكية، ورسوم المشاركة العامة وأي رسوم خاصة، إن وجدت، والمساحة القابلة للاستخدام، والموقع، والحدود، وخطة الطابق، والغرض، وأي مساحة مادية أو حقوق ذات صلة.
  • مخطط وصفي للعقار.
  • القوانين أو القواعد المجتمعية.
  • التحفظات على الحقوق أو الصلاحيات لصالح صاحب النظام أو مكوناته.
  • - توفير الترتيبات اللازمة لتشكيل المجتمعات الفرعية، إذا كان ذلك مناسبا.
  • مشروع إعادة التأهيل: وثيقة أساسية للوصف الصحيح للأقسام المختلفة التي سيتم تقسيم المبنى إليها.
  • تفاصيل المهندس المعماري: إنها ليست إلزامية، ولكن من المستحسن إدراجها في الصك للمعاملات المستقبلية المحتملة.
  • رخصة التقسيم الأفقي: إلزامي عندما يكون العمل الجديد مسجلاً بالفعل.

4. الوثائق الفنية المحددة

• شهادة العمل النهائية: وثيقة رسمية تُثبت إتمام الأعمال وفقًا للمشروع المُعتمد والتراخيص الممنوحة. تُصدرها إدارة المشروع، وتُثبت أن البناء قد نُفِّذ وفقًا للخطة الفنية للمشروع.
• شهادة من المهندس المعماري المسؤول عن العمل: وثيقة تُثبت إتمام البناء وفقًا للأنظمة والمواصفات الفنية المعمول بها. يُعدّ إصدارها شرطًا أساسيًا للحصول على شهادة الإشغال وتسجيل المشروع في السجل العقاري.
• تأمين لمدة عشر سنوات: منظم في تعليمات 11 سبتمبر 2000 من المديرية العامة للأمن الوطنييغطي هذا التأمين الأضرار الهيكلية في المباني الجديدة لمدة عشر سنوات. وهو إلزامي للعقارات السكنية لحماية المشترين من العيوب الهيكلية المحتملة.
• كتاب البناء بصيغة رقمية: اللائحة وفقا ل المادة 25 من القانون رقم ١٨/٢٠٠٧ بشأن الحق في السكن. يتضمن معلومات عن صيانة العقار وصيانته وضماناته، بالإضافة إلى تعليمات لسكانه. ويُعدّ تقديمه إلزاميًا في المباني حديثة الإنشاء.

تعتبر هذه الوثائق ضرورية للتسجيل السليم وإضفاء الشرعية على البناء الجديد، وضمان امتثاله لجميع اللوائح الحالية وإمكانية استخدامه وتسويقه دون مشاكل قانونية.

5. ملاحظة من سجل الملكية

هذه الوثيقة ضرورية لضمان أن صك ملكية مشروع بناء جديد مبني على بيانات مسجلة ومحدثة بشكل صحيح، وتجنب أي تناقضات مع تسجيل العقار الفعلي. كما تضمن تطابق المعلومات الواردة في الصك مع تلك المسجلة في سجل الملكية، مما يجنب أي مشاكل قانونية أو إدارية مستقبلية. كما تتحقق من أن العقار الذي يُنفذ عليه العمل مسجل بشكل صحيح وخالٍ من أي رهون أو أعباء قد تؤثر على صلاحيته.

استشارتك ضرورية للتحقق من ملكية العقار الحالية وأي قيود تخطيطية محتملة. كما تُسهّل الوصول إلى المعلومات ذات الصلة بالتعديلات السابقة على العقار، مما يضمن اتساق الوثائق.

6. الجوانب التقييمية والضريبية

يجب أن تشير الوثيقة إلى القيم الاقتصادية ذات الصلة، مثل:

• قيمة الأرض: يشير هذا إلى سعر شراء أو تقييم الأرض التي سيُقام عليها مشروع البناء الجديد. يُعدّ حسابه أساسيًا لتحديد القاعدة الضريبية لضرائب مثل ضريبة القيمة المضافة وضريبة نقل الملكية.
• قيمة البناء الجديد: يُمثل إجمالي تكلفة البناء، شاملةً المواد والعمالة والمصاريف الإدارية. وهو أساسي لحساب ضريبة البناء والتركيبات والأشغال (ICIO).
• قيمة التوسعات أو التجديدات: في حالة التجديدات التي تتضمن زيادة في المساحة أو تحسينات هيكلية، يجب تسجيل تكلفتها. تؤثر هذه القيمة أيضًا على ضريبة نقل الملكية المستقبلية.

يُرفق بهذه القيم السجل العقاري للعقار، والقيمة العقارية، وإيصال ضريبة العقارات (IBI). تتيح هذه الوثائق التحقق من مطابقة السجل الإداري للواقع الفعلي للعقار. في بعض الحالات، قد يُنصح بإرفاق تقييم مستقل للعقار لتعزيز قيمته المالية والتجارية، خاصةً عند البحث عن تمويل أو بيع العقار.

7. الوضع العقاري

من المهم فحص الوضع العقاري للعقار، إذ يسعى سجل العقارات عادةً إلى التوافق مع السجل العقاري. وينطبق هذا بشكل خاص على مساحة العقارات وقطع الأراضي. يُجنّب هذا التوافق العقاري النزاعات حول القياسات والحدود بين الملاك المجاورين، ويضمن أن تعكس معلومات السجل الواقع الفعلي للعقار.

علاوةً على ذلك، يؤثر السجل العقاري على تحديد الضرائب، مثل ضريبة الأملاك (IBI)، والتقييم المالي للعقار. ولهذا الغرض، يُنصح بطلب شهادة عقارية وصفية وبيانية، وعند الضرورة، تصحيح أي اختلافات بتقديم إقرار عقاري بالتغييرات في ملكية العقار أو خصائصه.

8. توثيق عملية الشراء والبيع

إذا كنت تنوي بيع البناء الجديد، يجب عليك تقديم المستندات التالية:

• عنوان الملكية المسجل: فهو يثبت ملكية العقار في السجل العقاري، مما يضمن أن البائع هو المالك الشرعي.
• شهادة العمل النهائية المسجلة: وثيقة تثبت إتمام البناء ومطابقته للمشروع المعتمد، وهي مطلوبة للتسجيل.
• شهادة صلاحية السكن: وثيقة تضمن استيفاء العقار للحد الأدنى من شروط صلاحية السكن. قد يكون هناك تبرئة لإعادة التأهيل. المبدأ العام المادة 26 من القانون 18/2007.
• وفي حالات إعادة التأهيل، قد تكون هناك استثناءات وفقاً للمادة 26 من القانون 18/2007.
• شهادة كفاءة الطاقة: إلزامي لشراء وبيع العقارات، مع استثناءات لبعض أنواع المباني. يوضح هذا الدليل تصنيف استهلاك الطاقة للعقار وإجراءات تحسين كفاءته. انظر السؤال رقم 15.
• إثبات أن المبنى متصل بشبكات الإمداد: إعلان يؤكد أن العقار يتمتع بالوصول إلى الخدمات الأساسية للمياه والكهرباء والغاز والصرف الصحي، مما يضمن وظيفته بالنسبة للمشتري.

تعتبر هذه الوثائق ضرورية للأمن القانوني للمشتري ولضمان شرعية معاملة البيع والشراء.

كل ما تحتاج إلى معرفته، يمكنك تشاور في مكتب كاتب العدل بوش في برشلونة.

إذا رغبت، يمكنك استشارة كاتب العدل عبر الإنترنت. كما يمكنك طلب موعد للقاء عبر الفيديو مع كاتب العدل للإجابة على استفساراتك. يُعد هذا النوع من خدمات التوثيق عبر الإنترنت مثاليًا عندما لا تحتاج إلى صياغة مستندات. انقر على هذا الرابط: كاتب العدل عبر الإنترنت لطلب مزيد من المعلومات.

نحن نقدم أيضًا أنواعًا أخرى من الخدمات عبر الإنترنت، مثل التطبيقات نسخ سريعة وبسيطة عبر الإنترنتقم بملء النموذج الموجود على الصفحة ويمكنك طلب نسختك البسيطة عبر الإنترنت.