عندما يأذن كاتب العدل شراء وبيع العقارات في إسبانيا، لا يقتصر دورها على ضمان قانونية المعاملات فحسب، بل تلعب أيضًا دورًا محوريًا في الأمن الضريبي. ومن الأمثلة الواضحة على ذلك 3% احتفاظ من سعر الشراء والتي تنطبق عندما يكون البائع مقيم غير خاضع للضرائب في إسبانيا.

هذه الآلية هي نقطة اهتمام حاسمة في أي مكتب كاتب العدل وهو أحد أكثر الأسئلة شيوعًا بين المشترين والبائعين الأجانب. ولكن ما المقصود بهذا الاحتفاظ تحديدًا، ولماذا يُعدّ مهمًا جدًا؟

ضريبة الاستقطاع 3%: دفع على حساب الضريبة

وعلى عكس الاعتقاد السائد، فإن هذه النسبة البالغة 3% ليست ضريبة في حد ذاتها، بل هي ضريبة على الدخل. الدفع على حساب ضريبة الدخل لغير المقيمين (إيرنر) والتي يجب على البائع تسويتها مقابل مكاسب رأس المال التي حصل عليها من البيع.

الغرض من هذا الإجراء واضح: تضمن هيئة الضرائب تحصيل الدولة جزءًا من ضريبة أرباح رأس المال الناتجة عن البيع. ومن خلال إلزام المشتري باقتطاع هذه الضريبة، تحمي الإدارة نفسها من احتمال عدم السداد، إذ قد لا يكون للبائع غير المقيم سجل ضريبي في إسبانيا بعد إتمام الصفقة.

ويلتزم المشتري بدفع هذا المبلغ إلى الخزانة من خلال نموذج 211 خلال شهر واحد من تاريخ إضفاء الطابع الرسمي على المحرر العمومي.

متى يتم تطبيقه ومن المسؤول عنه؟

يتم تطبيق الاستقطاع بنسبة 3٪ كلما البائع هو شخص طبيعي أو اعتباري ليس مقيمًا ضريبيًا في إسبانيا. الجنسية ليست ذات أهمية، ما يهم هو الإقامة الضريبيةوعليه، فإن المواطن الإسباني المقيم خارج إسبانيا سيكون عرضة لهذا الاستقطاع.

تقع مسؤولية ممارسة الاحتفاظ على عاتق مشتر. إن عدم القيام بذلك يخضع للقانون التأثير الحقيقي على الممتلكاتمما يعني أن العقار المُشترى قد يكون مسؤولاً عن ديون البائع الضريبية. في الممارسات التوثيقية، يُعد هذا خطرًا غير مقبول، ويجب تجنبه بكل حزم.

هل هناك استثناءات للقاعدة؟

نعم، هناك مواقف لا ينطبق فيها هذا الحجب:

  • عندما يكون البائع مقيمًا ضريبيًا في إسبانيا: يتم إثبات الإقامة عن طريق شهادة من هيئة الضرائب.
  • في عمليات الإرسال غير المرهقة: على سبيل المثال، في حالة التبرع، نظرًا لعدم وجود سعر للشراء، لا يتم تطبيق أي حجب.
  • في المساهمات للشركات المقيمة أو في إنهاء الملكية المشتركة.

بعد الحجب، يجوز للبائع غير المقيم أن يعلن عن مكاسبه أو خسائره الرأسمالية في نموذج 210 وخصم المبلغ المدفوع مسبقًا. إذا كانت الضريبة الناتجة أقل من 3%، يحق للبائع طلب استرداد المبلغ الزائد.

من يعتبر غير مقيم في إسبانيا لأغراض ضريبة الدخل الشخصي؟

لأغراض ضريبة الدخل الشخصي (IRPF)، يعتبر الشخص ليس مقيمًا ضريبيًا في إسبانيا إذا كنت لا تستوفي أيًا من المعايير التالية المنصوص عليها في القانون:

  1. معايير الاستمرارية: لا يقيم أكثر من أيام 183 في الأراضي الإسبانية خلال السنة التقويمية. لحساب هذه الفترة، تُحتسب الغيابات المتقطعة، ما لم يُثبت دافع الضرائب إقامته الضريبية في بلد آخر.
  2. معيار الاهتمامات الأساسية: لا يقع المركز الرئيسي لأنشطتهم أو مصالحهم الاقتصادية، سواءً بشكل مباشر أو غير مباشر، في إسبانيا. ويُفترض أن يكون هذا هو الحال، على سبيل المثال، عندما يكسب دافعو الضرائب معظم دخلهم داخل الأراضي الإسبانية.
  3. معايير الإقامة للزوج/الزوجة والأطفال القصر: إذا كان زوجك/زوجتك المنفصل/ة قانونيًا و/أو أطفالك القصر يقيمون بشكل اعتيادي في إسبانيا، فمن المفترض، ما لم يثبت العكس، أن هذا الشخص هو أيضًا مقيم ضريبيًا في إسبانيا.

من المهم ملاحظة أن الإقامة الضريبية تُحدد حسب السنة التقويمية. لا يمكن لأي شخص أن يكون مقيمًا ضريبيًا إلا في دولة واحدة خلال سنة واحدة.

لماذا يعد هذا التمييز مهمًا في سياق بيع العقارات؟

الفرق مهم جدا في فرض الضريبة على البيع:

  • إذا كان البائع هو مقيم ضريبيًا في إسبانياسيتم فرض ضريبة على مكاسب رأس المال التي تم الحصول عليها في إقرار ضريبة الدخل الشخصي، ولن يتم تطبيق الخصم بنسبة 3٪.
  • إذا كان البائع هو مقيم غير خاضع للضرائب في إسبانيا، يتم فرض الضرائب على مكاسب رأس المال من خلال Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)، وفي هذه الحالة يتم تطبيق ضريبة الاستقطاع البالغة 3% على سعر الشراء.

ويشكل هذا التمييز الركيزة القانونية التي ترتكز عليها المعاملة بأكملها والسبب وراء ضرورة إثبات الإقامة الضريبية في الممارسة التوثيقية للمضي قدماً في عقد البيع دون حجب الضريبة.

باختصار، تُعدّ ضريبة الاستقطاع البالغة 3% حجر الزاوية في ضمان الأمن الضريبي القانوني في معاملات العقارات مع غير المقيمين. وفهم آلية عملها أمرٌ بالغ الأهمية لتجنب المخاطر، وتبسيط إجراءات البيع والشراء، وضمان التزام جميع الأطراف بالقانون.