Quan un notari autoritza la compravenda d'un immoble a Espanya, no només s?assegura de la legalitat de l?operació, sinó que també exerceix una funció clau en la seguretat fiscal. Un exemple clar d'això és la retenció del 3% del preu de compravenda que s'aplica quan el venedor és un no resident fiscal a Espanya.

Aquest mecanisme és un punt datenció crítica en qualsevol despatx notarial i un dels dubtes més recurrents per a compradors i venedors estrangers. Però, en què consisteix exactament aquesta retenció i per què és tan important?

La retenció del 3%: Un pagament a compte de l'impost

Contrari a la creença popular, aquest 3% no és un impost en si mateix, sinó un pagament a compte de l'impost sobre la renda de no residents (IRNR) que el venedor haurà de liquidar pel guany patrimonial que obtingui amb la venda.

La finalitat d‟aquesta mesura és clara: l‟Agència Tributària s‟assegura que l‟Estat recapti una part de l‟impost sobre la plusvàlua generada per la venda. En obligar el comprador a fer aquesta retenció, l'administració es protegeix d'un possible impagament, ja que el venedor no resident podria no tenir presència fiscal a Espanya després de l'operació.

El comprador té l'obligació d'ingressar aquesta quantitat a Hisenda a través del model 211 en el termini dun mes des de la formalització de lescriptura pública.

Quan s'aplica i qui n'és el responsable?

La retenció del 3% s'aplica sempre que el venedor sigui una persona física o jurídica que no resideixi fiscalment a Espanya. La nacionalitat no és rellevant; el que importa és la residència fiscal. Per tant, un ciutadà espanyol que resideixi fora d'Espanya estarà subjecte a aquesta retenció.

La responsabilitat de practicar la retenció recau directament sobre el comprador. Si no ho fa, la llei estableix la afecció real de limmoble, la qual cosa significa que el bé adquirit podria respondre davant del deute fiscal del venedor. A la pràctica notarial, això és un risc inadmissible que s'evita de forma rigorosa.

Hi ha excepcions a la regla?

Sí, hi ha situacions en què aquesta retenció no s'aplica:

  • Quan el venedor és un resident fiscal a Espanya: L'acreditació de la residència es fa mitjançant un certificat de l'Agència Tributària.
  • En transmissions no oneroses: Per exemple, en el cas d'una donació, com que no hi ha un preu de compravenda, no es practica la retenció.
  • En aportacions a societats residents o en lextinció dun condomini.

Després de la retenció, el venedor no resident podrà declarar el seu guany o pèrdua patrimonial al model 210 i deduir-se la quantitat ja abonada. Si el resultat de l'impost és inferior al 3%, el venedor pot sol·licitar la devolució de l'excedent.

Qui es considera no resident fiscal a Espanya als efectes de l'IRPF?

A efectes de l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), es considera que una persona no és resident fiscal a Espanya si no compleix amb cap dels següents criteris establerts a la llei:

  1. Criteri de permanència: No resideix més de 183 dies a territori espanyol durant l'any natural. Per al còmput d'aquest període, es compten les absències esporàdiques, llevat que el contribuent demostri la residència fiscal en un altre país.
  2. Criteri del nucli principal d'interessos: El nucli principal o la base de les seves activitats o interessos econòmics no és, de manera directa o indirecta, a Espanya. Es presumeix que aquest és el cas quan, per exemple, el contribuent obté la majoria dels seus ingressos al territori espanyol.
  3. Criteri de residència del cònjuge i fills menors: Si el cònjuge no separat legalment i/o els seus fills menors d'edat resideixen habitualment a Espanya, es presumeix, llevat de prova en contra, que la persona també és resident fiscal a Espanya.

És important destacar que la residència fiscal es determina per any natural. Una persona només pot ser resident fiscal d¿un país en un mateix any.

Per què aquesta distinció és important en el context de la venda d'un immoble?

La diferència és crucial per a la tributació de la venda:

  • Si el venedor és resident fiscal a Espanya, tributarà pel guany patrimonial obtingut en el seu Declaració de l'IRPF, i no s'aplicarà la retenció del 3%.
  • Si el venedor és no resident fiscal a Espanya, el guany patrimonial es grava a través del Impost sobre la Renta de No Residentes (IRNR), i és en aquest cas quan s'aplica la retenció del 3% sobre el preu de la compravenda.

Aquesta distinció és el pilar legal sobre el qual descansa tota l'operació i el motiu pel qual, a la pràctica notarial, s'exigeix ​​l'acreditació de la residència fiscal per procedir amb l'escriptura de compravenda sense la retenció.

En resum, la retenció del 3% és un pilar de la seguretat jurídica fiscal en les operacions immobiliàries amb no residents. Comprendre'n el funcionament és crucial per evitar riscos, agilitzar el procés de compravenda i garantir que totes les parts actuïn d'acord amb la llei.