En aquest article explicarem que és la Escriptura de préstec hipotecari, un dels serveis més freqüents que presta notari relacionats amb làrea immobiliària. És un document que se signa davant de notari i que ha de contenir totes les dades referides al sol·licitant, les condicions del préstec i altres dades que veurem a continuació.

Definició d'Escriptura de préstec hipotecari

És un document que conté les dades del sol·licitant del préstec hipotecari, les condicions i les responsabilitats. La signatura es fa davant d'un notari, el sol·licitant i el representant de l'entitat financera.

En aquest document consten les condicions i les clàusules que s'han acordat entre el deutor i el creditor d'un crèdit o préstec hipotecari. Es considera un document oficial que per ser reconegut per tercers s'ha d'inscriure al Registre de la Propietat.

Els préstecs hipotecaris solen ser la solució als nostres problemes quan ens trobem en una situació financera delicada. Una alternativa ràpida que sol ser senzilla, permetent sol·licitar els diners necessaris per comprar un immoble al nostre nom o renovar el nostre pis. Quan se signa un préstec d'aquestes característiques és important saber quins documents necessitem i quins papers hem de signar.

préstec hipotecari

El préstec hipotecari és un instrument financer que utilitzen les institucions bancàries per prestar diners. Per a aquesta finalitat, els bancs exigeixen una garantia real d'un immoble que en cas d'impagament i després d'un procediment judicial es pot quedar amb l'immoble que servirà com a forma de pagament del préstec sigui total o parcial.

Aquest producte financer ens dóna els diners a canvi del nostre compromís personal de tornar la quantitat prestada. Quantitat que ha de ser retornada mitjançant pagaments periòdics, amb els interessos corresponents, posant-se com a garantia de pagament un immoble.

El préstec de garantia hipotecària permet que el teu pis, local, casa o qualsevol altre tipus d'immoble es converteixi en diners. Per sol·licitar un préstec hipotecari, hem de complir una sèrie de requisits. A més de presentar diversos documents i complir el procediment indicat.

Diferències entre el préstec hipotecari i préstec de garantia hipotecària

préstec hipotecari

Quan volem accedir a un habitatge propi, però no tenim els fons necessaris per assumir aquesta despesa, la solució més habitual és sol·licitar un préstec hipotecari. Aquest consisteix a obtenir un préstec per comprar una propietat utilitzant la mateixa com a garantia en cas de no complir amb els pagaments. En el moment de comprar l'immoble, l'entitat bancària és la que diposita els diners al venedor.

És a dir que la persona que compra la casa, el pis o el local no intervé directament en la transacció. Un cop finalitzada l'operació, comença a regir el règim de pagament de les quotes del préstec hipotecari, juntament amb els interessos estipulats prèviament.

Per sol·licitar-ho haurem de signar tant l'escriptura de l'habitatge com una escriptura entre les dues parts: el creditor del préstec i l'entitat que atorga els diners. D'aquesta manera, tant l'empresa com el prestatari tenen un contracte on es disposen els requisits que cal complir.

Préstec amb garantia hipotecària

Per altra banda, tenim els préstecs de garantia hipotecària. Aquests són crèdits que permeten canviar la nostra propietat en diners en efectiu. Quan sorgeix la necessitat d'afrontar deutes, problemes de liquiditat, o simplement vols pagar alguna cosa sense afectar les finances personals o els estalvis, aquests préstecs són la millor opció.

Consisteix a accedir a un préstec de diners utilitzant una propietat al teu nom com a garantia, sense hipoteca o amb baixa càrrega. Els diners que s'obtenen d'aquests préstecs es dipositen directament al teu compte bancari i poden ser utilitzats per al que vulguis. La quantitat màxima a obtenir estarà limitada pel valor de la propietat que presentes com a garantia, ja que s'ofereix com a màxim un 30% del valor de taxació de la propietat.

Finalment, comentar que la taxa d'interès està definida pels terminis de pagament elegits i la quantitat total del préstec. Quan se sol·licita un préstec de garantia hipotecària s'ha de presentar obligatòriament l'escriptura de l'immoble, ja que s'obtindran dades fonamentals per utilitzar aquesta propietat com a aval.

En sol·licitar un préstec de garantia hipotecària, també se signarà un contracte entre el creditor i l'entitat financera que atorga el préstec. Al contracte es detallaran tots els requisits i obligacions d'ambdues parts des del moment d'obtenir i atorgar la suma de diners preestablerts.

Model d'escriptura de préstec hipotecari

Com hem comentat anteriorment, per accedir a un préstec hipotecari o préstec de garantia hipotecària a Espanya cal signar un contracte o escriptura entre l'entitat financera que l'atorga i el sol·licitant. Aquest és un document que se signa davant d'un notari i que ha de contenir totes les dades referides al sol·licitant, les condicions del préstec i les responsabilitats tant del sol·licitant com de l'entitat financera.

A l'escriptura del préstec es determinaran les dades de la propietat que es lliura en garantia:

• Descripció de la finca
• Si teniu hipoteca
• Si és la vivenda habitual, local comercial, etc.
• L'IBI
• Despeses de comunitat

D'altra banda, s'hi inclouen les dades del sol·licitant:

• Nom complet i DNI.
• Import del préstec: S'ha de detallar dins del préstec
• Condicions de devolució
• Taxa d'interès aplicable

Dins l'escriptura d'un préstec hipotecari, cal definir totes les dades i les condicions necessàries perquè el creditor sempre tingui coneixement de les seves responsabilitats i drets. En aquest document estarem informats de les despeses d'escriptura de préstec hipotecari, terminis de devolució, interessos per impagaments…

Requisits per sol·licitar el préstec hipotecari

Les entitats financeres estableixen alguns requisits que són indispensables per sol·licitar un préstec hipotecari:

• El sol·licitant ha de tenir una edat d'entre 18 i 75 anys.
• Ingressos o el tipus de contracte laboral que tingui el sol·licitant.
• Comprovació per part de lentitat bancària que el prestatari no es troba en una llista de morosos oficial. Les institucions bancàries poden rebutjar la sol·licitud si esteu en una d'aquestes llistes perquè considereu que teniu un perfil de risc.

Els documents a presentar són els següents:

• Document Nacional d'Identitat.
• Número d'identificació fiscal (NIF).
• Pagaments periòdics i anuals de lIVA, en cas de ser autònom.
• Últims pagaments de nòmina.
• Vida laboral.
• Última declaració de patrimoni i de la renda.
• Rebuts de pagaments d'altres préstecs, si en tenen.
• Constàncies que justifiquin el nivell dingressos, els bons anuals i les pagues extra.
• Justificació dels períodes en què s'ha estat sense treballar o quan ha canviat d'empresa.

Amb tota aquesta informació l'entitat bancària podrà determinar si tenim un perfil de risc o no i quines seran les condicions que tindrà el nostre préstec.

Dades imprescindibles

Les dades que es necessiten a l'escriptura de préstec hipotecari són les següents:

• Quantitat de diners: A l'escriptura i al contracte ha de figurar la quantitat que el prestatari rebrà, el mètode de lliurament del mateix i, en cas de fer-se per mitjà d'una transacció bancària, les dades del compte.
  Termini de devolució del préstec i amortitzacions: A més s'ha de reflectir a l'escriptura quin és el temps estipulat per tornar els diners a l'empresa prestadora, si es realitzarà en quotes i com es durà a terme l'amortització. També en aquest apartat s'ha de constatar si hi ha possibilitats de saldar el préstec de manera anticipada i quins són els requisits per fer-ho.
  Interessos: De vital importància. és definir si els interessos seran fixos o variables. En el cas de ser fixos s'haurà de registrar quin serà el percentatge i com es veurà reflectit a cada quota. En cas que siguin variables, caldrà estipular com es realitzarà, en quines quotes variarà i quin és el criteri per fer-ho d'aquesta manera, generalment sobre la base de la variació d'Euribor. A més, cal especificar com es procedirà en el cas de la demora de pagament en les quotes.
  Comissions: Si l'empresa cobra comissions, s'hauran de fixar a l'escriptura i al contracte i hauran d'estar especificades ja siguin per concessions, tràmits extres o l'estudi del préstec.
  Despeses diverses: Podrien ser aranzels notarials, advocats en cas de necessitar-los, la taxació de l'immoble, els registres a Hisenda i el Registre de la Propietat, entre altres despeses diverses associades al préstec.
  Resolució anticipada: Al contracte han de figurar les possibles causes per les quals el mateix es pot donar per acabat. Alguns exemples són: endarreriments als pagaments de les quotes, incompliment en les obligacions, problemes amb la documentació, entre d'altres.

Tipus de préstecs hipotecaris

Hi ha diversos tipus de préstecs hipotecaris:

• Normal o en divisa: Aquest tipus de préstec hipotecari depèn del tipus de moneda amb què es pagui o del tipus de quota.
• Fix, mixt o variable: El préstec hipotecari d'aquest tipus depèn de la classe d'interès que tingui. El préstec hipotecari quan té un tipus dinterès fix, es paga una quota establerta pel banc. Aquesta quota sempre serà la mateixa. El préstec hipotecari amb un interès mixt durant els primers anys tindrà un interès de tipus fix. Transcorregut aquest lapse de temps se li aplicarà un interès variable prenent com a referència l'euríbor. Els préstecs hipotecaris amb un interès variable índex de referència que es pren és l'euríbor. Aquest varia cada dia, encara que en general el tipus d'interès del préstec s'actualitza cada 6 mesos i es pren el valor que tingui l'euríbor per a aquest moment.

Procediment per a la signatura de l'escriptura de préstec hipotecari

Quan es presenta davant del notari una escriptura de préstec hipotecari, aquest abans de la signatura, consulta el Cadastre i el Registre de la Propietat. Aquesta consulta serveix per comprovar que no hi ha cap tipus de limitació o càrrega i n'informarà.

És l'ocasió que tenim per aclarir tots els dubtes, ja que després de la signatura de l'escriptura no es podrà fer res. Després d'aclarir els dubtes, el notari comprova que tot el procediment és legal i es procedeix a la signatura.

La firma la fa el prestador que pot ser un representant o apoderat de la institució financera. Els prestataris que són les persones que reben el préstec que en general són els propietaris de limmoble que shipoteca.

També hi ha la possibilitat que una persona rebi el préstec i una altra sigui la que doni en garantia un immoble del qual és propietari. Aquesta persona rep el nom de garant hipotecari, ja que dóna el seu immoble en garantia del pagament del préstec per part del prestatari.

El garant constitueix la hipoteca sobre el seu immoble, el qual pot perdre en cas que el prestatari no torni el préstec.

De vegades, l'entitat bancària pot exigir a més de la garantia de l'immoble una fiança. La fiança és prestada per una persona diferent de la que rep el préstec. Aquesta persona en cas que el prestatari no torni el préstec haurà d'assumir la devolució total i immediatament de la quantitat deguda.

Quan se signa l'escriptura de préstec hipotecari, és aconsellable guardar la còpia simple signada davant del notari. Igual que els documents de pagament de quotes, que seran de gran utilitat per demostrar que s'adapten a allò acordat.

La còpia simple serà lliurada al prestatari el dia de la signatura o serà tramesa per la via telemàticament. Aquest tràmit no tindrà cap cost. Encara que cal que a l'escriptura es trobi el correu electrònic del prestatari.

Obtenció de les escriptures del préstec hipotecari

Un document bàsic per poder reclamar els abusos dels bancs amb els préstecs hipotecaris són les escriptures de la hipoteca. En aquest document, signat davant de notari, es reflecteixen, entre altres, les despeses assumides per cada part per formalitzar la hipoteca o, per exemple, si el préstec hipotecari té sòl i sostre. És a dir, si té la famosa clàusula terra.

Si estàs reclamant la teva clàusula sòl, hipoteca multi divisa o les despeses de la teva hipoteca o t'estàs plantejant reclamar al teu banc per un o diversos motius, hauràs d'aportar les escriptures del teu préstec hipotecari.

Quan signem una hipoteca per comprar un habitatge, signarem diverses escriptures. Fonamentalment:

• L'escriptura de compravenda de l'immoble
• La de préstec hipotecari.

Les escriptures del préstec hipotecari es poden obtenir de diverses maneres diferents:

• Petició per escrit amb justificant de recepció al nostre banc. El banc disposa de dos mesos per respondre'ns.
• Si l'entitat bancària es negués a fer-ho o ho volem fer en un període de temps més curt, podem demanar-ho al notari. Hem de sol·licitar una còpia simple a la notaria on signem el préstec. Còpia que, com hem dit abans, tindrà un cost extra.
• Si tenim una subrogació perquè comprem l'immoble a un promotor, podem sol·licitar aquesta escriptura també al promotor.
• Si hem tingut novacions, cal consultar si cal aportar-les totes i com aconseguir-les.

Sol·licitud de còpia

Quan la sol·licitud d'un préstec hipotecari es fa en una institució financera a Espanya al moment de la signatura se'n lliura una còpia. L'original de l'escriptura quedarà a la Notaria on es va fer el tràmit i al sol·licitant del préstec com la institució financera se'ls lliurarà una còpia de l'escriptura.

Per sol·licitar una altra còpia per qualsevol circumstància, cal fer-ho davant la Notaria on es va realitzar el tràmit, la qual cosa tindrà un cost extra. No obstant això, la manera més senzilla i ràpida d'obtenir una còpia simple és a través de la institució bancària on va sol·licitar el préstec.

L'altra alternativa per sol·licitar una còpia d'escriptura és mitjançant el portal web del Consell General del Notariat o pel Col·legi Notarial. A qualsevol d'aquests organismes us donaran la informació que requereix i per trobar la notaria on es troba el document.

Tot i que el procés per sol·licitar un préstec de garantia hipotecària és senzill, és indispensable que el sol·licitant estigui al corrent dels documents que se signaran i les condicions del préstec.

Inscripció de l'escriptura de préstec hipotecari

Perquè l'escriptura del préstec hipotecari tingui validesa davant de tercers cal fer la inscripció al registre de la propietat. Això ho farà el Notari immediatament després de la signatura, per això enviarà via online al registre la còpia electrònica autoritzada notarial.

La còpia electrònica autoritzada notarial és un document públic, el qual té el mateix valor que una còpia en paper. Quan el registre de la propietat faci la inscripció emetrà una nota simple literal de la inscripció, la nota de despatx i la qualificació.

En cas que s'emeti les clàusules no inscrites, el registre de la propietat indicarà el motiu de la denegació o suspensió. Per a tots dos casos el registre de la propietat remetrà al prestatari una nota simple literal de la inscripció gratuïta a través del correu electrònic.

Per qualsevol consulta relacionada sobre l'Escriptura de préstec hipotecari a Bosch notaria de Barcelona us podem assessorar.