Lorsqu'un notaire autorise la achat et vente d'un bien immobilier En Espagne, elle garantit non seulement la légalité de la transaction, mais joue également un rôle clé dans la sécurité fiscale. Un exemple clair est le 3% de retenue sur le prix d'achat qui s'applique lorsque le vendeur est un non-résident fiscal en Espagne.

Ce mécanisme est un point d’attention critique dans tout bureau de notaire C'est l'une des questions les plus fréquentes des acheteurs et vendeurs étrangers. Mais en quoi consiste exactement cette rétention et pourquoi est-elle si importante ?

La retenue à la source de 3 % : un acompte sur l'impôt

Contrairement à la croyance populaire, ces 3% ne constituent pas une taxe en soi, mais plutôt une paiement au titre de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) dont le vendeur doit s'acquitter en contrepartie de la plus-value réalisée lors de la vente.

L'objectif de cette mesure est clair : l'administration fiscale veille à ce que l'État perçoive une partie de l'impôt sur les plus-values ​​générées par la vente. En exigeant de l'acheteur la retenue à la source, l'administration se protège contre un éventuel non-paiement, puisque le vendeur non-résident pourrait ne plus avoir de présence fiscale en Espagne après la transaction.

L'acheteur est tenu de verser ce montant au Trésor par l'intermédiaire du Modèle 211 dans un délai d'un mois à compter de la formalisation de l'acte public.

Quand s’applique-t-elle et qui est responsable ?

La retenue de 3% est appliquée chaque fois que le vendeur est une personne physique ou morale qui n'est pas résidente fiscale en EspagneLa nationalité n'est pas pertinente ; ce qui compte, c'est la résidence fiscalePar conséquent, un citoyen espagnol résidant hors d'Espagne sera soumis à cette retenue.

La responsabilité de pratiquer la rétention incombe entièrement à compradore. Le non-respect de cette règle est soumis à la loi. affectation réelle de la propriété, ce qui signifie que le bien acquis pourrait être redevable de la dette fiscale du vendeur. En pratique notariale, il s'agit d'un risque inacceptable, rigoureusement évité.

Y a-t-il des exceptions à la règle ?

Oui, il existe des situations où cette retenue ne s’applique pas :

  • Lorsque le vendeur est résident fiscal en Espagne : La preuve de résidence est fournie par un certificat de l'Agence fiscale.
  • Dans les transmissions non onéreuses : Par exemple, dans le cas d’un don, comme il n’y a pas de prix d’achat, aucune retenue n’est appliquée.
  • Lors d'apports à des sociétés résidentes ou lors de la résiliation d'une copropriété.

Après la retenue, le vendeur non-résident peut déclarer son gain ou sa perte en capital dans le Modèle 210 et déduire le montant déjà payé. Si la taxe résultante est inférieure à 3 %, le vendeur peut demander le remboursement de l'excédent.

Qui est considéré comme non-résident en Espagne aux fins de l’impôt sur le revenu des personnes physiques ?

Aux fins de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), une personne est considérée comme n'est pas résident fiscal en Espagne si vous ne répondez à aucun des critères suivants établis par la loi :

  1. Critères de permanence : Ne réside pas plus de jours 183 Sur le territoire espagnol au cours de l'année civile. Pour le calcul de cette période, les absences sporadiques sont prises en compte, sauf si le contribuable justifie d'une résidence fiscale dans un autre pays.
  2. Critère du noyau principal d'intérêts : Le cœur ou la base principale de leurs activités ou intérêts économiques ne se trouve pas, directement ou indirectement, en Espagne. Tel est présumé être le cas, par exemple, lorsque le contribuable perçoit la majorité de ses revenus sur le territoire espagnol.
  3. Critères de résidence pour le conjoint et les enfants mineurs : Si votre conjoint légalement séparé et/ou vos enfants mineurs résident habituellement en Espagne, il est présumé, sauf preuve contraire, que la personne est également résidente fiscale en Espagne.

Il est important de noter que la résidence fiscale est déterminée par année civile. Une personne ne peut être résidente fiscale que d'un seul pays au cours d'une même année.

Pourquoi cette distinction est-elle importante dans le cadre de la vente d’un bien immobilier ?

La différence est cruciale pour la taxation de la vente :

  • Si le vendeur est résident fiscal en Espagne, sera imposé sur la plus-value obtenue dans son Déclaration de l'IRPF, et la retenue de 3% ne s'appliquera pas.
  • Si le vendeur est non-résident fiscal en Espagne, les gains en capital sont imposés par le biais du Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), et c'est dans ce cas que s'applique la retenue à la source de 3% sur le prix d'achat.

Cette distinction constitue le pilier juridique sur lequel repose toute la transaction et la raison pour laquelle, dans la pratique notariale, la preuve de la résidence fiscale est exigée pour procéder à l'acte de vente sans retenue à la source.

En résumé, la retenue à la source de 3 % est un élément essentiel de la sécurité fiscale juridique des transactions immobilières avec des non-résidents. Comprendre son fonctionnement est essentiel pour éviter les risques, simplifier le processus d'achat et de vente et garantir que toutes les parties agissent dans le respect de la loi.