La subdivision d'une grande propriété en deux entités juridiques distinctes est une opération qui exige le strict respect des lois d'urbanisme et de planification civile afin d'éviter les situations de en panne.

Liste des exigences :

  • Approbation de l'association des propriétaires : En Catalogne, le Code civil (Art. 553-11) L'accord de la copropriété est requis pour la séparation des parties privatives, sauf stipulation contraire dans le règlement de copropriété. Le procès-verbal doit être notarié. Il est à noter que le règlement de copropriété autorise généralement cette opération. Dans ce cas, il est important de préciser qu'il n'est pas nécessaire d'obtenir l'approbation de la copropriété. Le règlement de copropriété étant enregistré au registre foncier, une certification spéciale n'est pas requise.
  • Licence d'urbanisme pour la division : Les rénovations intérieures ne suffisent pas ; un permis spécifique est requis pour augmenter le nombre de logements sur la propriété d'origine. Un permis est la règle générale, mais il existe des exceptions. Dans certains cas, si le certificat cadastral reconnaît l'existence de deux unités, ce document suffit généralement, contrairement au registre foncier. Certains registres fonciers peuvent exiger un certificat d'architecte pour attester de l'existence du « nouveau logement ».
  • Certificat d'aptitude et d'habitabilité : Un technicien qualifié doit délivrer un certificat garantissant que chacune des maisons construites répond aux normes minimales pour obtenir le Cédula de HabitabilitéCette exigence ne pose généralement pas de difficultés particulières car elle est très courante et les techniciens ne soulèvent aucun problème tant que les conditions sont remplies.
  • Détermination des nouveaux quotas : La part initiale de la propriété mère doit être redistribuée entre les deux nouvelles unités (par exemple, une part de 6,03 % est divisée en deux parts de 3,015 % chacune).
  • Description du reste : Lors de la séparation d'une partie d'un bien pour créer une nouvelle propriété, l'habitation d'origine doit être parfaitement décrite comme les « vestiges » de la propriété mère, en détaillant ses nouvelles limites et sa superficie.

Règlement municipal : Il est crucial de consulter le Ordonnances municipales (comme à Barcelone), puisqu'ils peuvent imposer des exigences supplémentaires sur le nombre minimum de places de stationnement ou la surface utile minimale que chaque logement doit avoir après séparation pour obtenir le permis.

Cadre juridique applicable :

  1. Code civil de Catalogne : Elle réglemente les accords horizontaux relatifs à la propriété et aux conseils d'administration.
  1. Texte consolidé de la loi sur l'aménagement urbain de Catalogne (DL 1/2010) : Elle définit la ségrégation comme une division du territoire urbain soumise à l'intervention municipale.
  2. RD 1093/1997 : Il établit les exigences que le conservateur des hypothèques doit remplir pour enregistrer la division (agrément de licence ou déclaration de non-nécessité).