HYPOTHÈQUES

Cette section détaille les Services notariaux que nous prêtons dans notre Notaire de Barcelone relative à hypothèques et une description de ceux-ci.

Prêts hypothécaires

Dans cet article, nous expliquerons la documentation qui devra être fournie pour effectuer un acte de prêt hypothécaire, bien que la plupart devront la fournir à la banque, et celle requise auprès du notaire est normalement fournie directement par la banque.  

1- Documents à fournir pour l'octroi du prêt hypothécaire auprès de la banque

La première chose que vous devrez faire pour traiter un prêt hypothécaire est de contacter la banque et de fournir tous les documents que la banque elle-même demande. Dans l'article Quels documents dois-je fournir pour demander un prêt immobilier ? Nous expliquons en détail la documentation qu'ils demanderont, qui est normalement :

1. Photocopie des cartes d'identité des titulaires recto verso.
2. Les deux dernières paies complètes.
3. La dernière déclaration fiscale ou l'attestation de retenue à la source tamponnée et/ou signée.
4. Une vie active d'au moins 6 mois.
5. Données d'enregistrement ou simple note de la maison à hypothéquer.

2- Acte notarié préalable à la formalisation du prêt hypothécaire

Une fois que la banque a accordé le prêt hypothécaire et que toute la documentation est préparée, envoyez cette documentation au notaire. Le notaire qui réalisera l'acte de prêt hypothécaire est choisi par l'emprunteur (le consommateur). Dans cet article, nous expliquons le choix du client en matière de prêts hypothécaires. 

La première chose qui devra être faite chez le notaire est l'acte notarié préalable à la formalisation du prêt hypothécaire. Cet acte, réglementé par l'article 15 du Loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, vise à répondre à l'exigence de transparence matérielle. Il s'agit d'un acte notarié qui garantit que la ou les personnes qui vont signer le prêt hypothécaire ont reçu toute la documentation et les informations nécessaires pour comprendre l'étendue des obligations qu'elles assument. 

Par conséquent, la première chose que le débiteur hypothécaire devra faire est de se rendre chez le notaire afin qu'il explique individuellement les conditions du prêt hypothécaire qu'il va souscrire, et clarifie les éventuels doutes qu'il pourrait avoir. Les garants et les créanciers hypothécaires non débiteurs devront également se rendre chez le notaire. Dans cet acte préalable, le notaire expliquera aux emprunteurs la documentation fournie par la banque. Dans l'article De quelle documentation le Notaire devra-t-il me communiquer dans la loi de transparence ? Nous vous expliquons en détail la documentation que le notaire vous expliquera, qui est normalement :

La FEIN (Fiche d'Information Norme Européenne).  

C'est le document qui contient toutes les informations concernant le prêt, et qui sera considéré comme une offre ferme pendant le temps où il y sera établi. La FEIN doit comprendre, entre autres :

• • Les informations générales de la banque qui accorde le crédit immobilier
  • Documentation sur l'intermédiaire de crédit s'il y en a un
  • Les principales caractéristiques du prêt telles que le montant total du prêt, le taux d'intérêt qui est appliqué et comment il est déduit du capital à travers les tableaux d'amortissement
  • Informations concernant la périodicité et le nombre de remboursements totaux du prêt
  • Le montant des mensualités et leur variation en fonction du taux d'intérêt
  • Données sur les conditions du remboursement anticipé
  • Informations sur comment et où vous pouvez réclamer
  • Les conséquences du non-respect des dispositions du prêt

LA FIAE (Fiche d'Avertissement Normalisée).

Il s'agit d'un document complémentaire à la FEIN qui vise à enrichir les informations relatives aux clauses les plus pertinentes et les plus importantes. Entre autres, les clauses relatives à la limitation de la baisse de la variabilité du taux d'intérêt (les fameuses clauses plancher), la possibilité d'échéance anticipée et les coûts qu'elle entraînerait, les implications sur la redevance mensuelle d'une hausse de la taux d'intérêt si ou les risques des prêts en devises étrangères. 

Document faisant particulièrement référence aux versements périodiques dans différents scénarios d'évolution des taux d'intérêt.

Ce document sera fourni dans le cas d'un prêt à taux variable. Il s'agit d'un document séparé avec une référence particulière aux versements périodiques à payer par l'emprunteur dans différents scénarios d'évolution des taux d'intérêt, une simulation des versements hypothécaires en fonction de l'évolution du taux d'intérêt dans différents scénarios. 

Une copie du projet de contrat.

Il doit refléter le contenu des informations exprimées dans les trois documents expliqués ci-dessus. Il doit également comprendre toutes les dépenses liées à la signature du contrat. 

Conditions des garanties d'assurance.

Si l'établissement de crédit exige du consommateur qu'il contracte une police d'assurance pour garantir le respect des obligations du contrat, ou qu'il souscrive une assurance de dommages concernant le bien objet de l'hypothèque et le reste des assurances prévues par la réglementation du marché hypothécaire, doit remettre à l'emprunteur par écrit les conditions des garanties d'assurance requises. 

Document qui décompose les dépenses qui correspondent au prêteur et celles qui correspondent à l'emprunteur.

De manière générale, les frais liés aux frais de notaire, de gestion et d'inscription des garanties au registre de la propriété seront à la charge de la banque. L'emprunteur devra assumer les frais de l'expertise immobilière et des copies appropriées de l'acte authentique. 

Pour avoir plus d'informations par rapport à la documentation qui doit être fournie pour formaliser un prêt hypothécaire, cliquez ici. 

Attention : la documentation à fournir dans chaque acte peut varier en fonction des particularités de chaque cas. Nous vous recommandons de contacter notre notaire pour des informations personnalisées.

Frais de notaire

Les frais de notaire sont le moyen par lequel la fonction notariale est rémunérée et le système par lequel la sécurité juridique préventive est financée.

3- Acte notarié du prêt hypothécaire

En Catalogne, l'acte notarié de prêt hypothécaire peut être signé quatorze jours après que la banque a fourni la documentation au consommateur. Entre l'acte précédent et l'acte de prêt hypothécaire, une journée doit s'écouler. 

L'acte notarié du prêt hypothécaire doit comporter au minimum : 

1. Une simple note informative du bien hypothéqué. 
2. Le certificat cadastral descriptif et graphique du bien hypothéqué
3. Un document qui établit le prix auquel la ferme est évaluée.  

Normalement le prêt hypothécaire est fait le jour même de la vente du bien, de sorte que la simple note du bien et le certificat cadastral auront déjà été fournis par le débiteur hypothécaire pour réaliser l'acte de vente. En ce qui concerne le document d'évaluation, il devra être fourni par la banque. 

Pour obtenir des informations concernant la documentation nécessaire à la réalisation d'une vente, cliquez ici. 

Attention : la documentation à fournir dans chaque acte peut varier en fonction des particularités de chaque cas. Nous vous recommandons de contacter notre notaire pour des informations personnalisées.

Annulation d'hypothèque

Rembourser une hypothèque dans le registre nécessite généralement une procédure notariale dont le coût est connu sous le nom de frais de résiliation hypothécaire. Nous allons vous expliquer les manières de réaliser les annulation de l'inscription hypothécaire.

L'hypothèque est une garantie en faveur d'un créancier. Le créancier -généralement une entité financière- peut exclure lorsque le prêteur ne respecte pas l'obligation de rembourser le prêt. Une fois l'obligation remplie, le débiteur a le droit d'annuler la garantie, c'est-à-dire d'annuler l'hypothèque.

Comment résilier une hypothèque lorsque le créancier est une banque ?

Il existe plusieurs façons dont nous discuterons ci-dessous.

Demander l'annulation de l'hypothèque à la banque

La manière la plus générale est de demander l'annulation à la banque. La banque facture généralement une commission et des frais de gestion et d'enregistrement. À partir de Bosch Notaire de Barcelone, Nous pouvons prendre des dispositions pour que vous contactiez la banque et accordiez l'acte d'annulation.

Cette procédure est moins chère que si vous décidez d'aller à la banque et demandez à la banque de le faire pour vous. Au terme de ce processus, le notaire autorise l'acte signé par la banque où il remet la lettre de remboursement du prêt et lève l'hypothèque sur le bien.

Une fois l'acte signé, il est réglé comme exonéré de la taxe de transfert de propriété et des actes juridiques documentés et est enregistré au registre de la propriété, mettant fin au processus avec la liquidation de la fourniture de fonds au client. Dans ce cas, il peut être indiqué que l'annulation nécessite un traitement notarié.

Résilier une hypothèque sans acte public

Exceptionnellement, l'acte public n'est pas nécessaire car Article 82 de la loi hypothécaire lorsque "le délai indiqué dans la législation civile applicable pour la prescription des actions dérivées" de la garantie hypothécaire est écoulé.

La durée est de 20 ans. Comment le temps est-il compté ? Le jour de départ est « le jour où la prestation dont l'exécution est garantie aurait dû être entièrement payée selon le Greffe ». C'est-à-dire la date d'amortissement prévue au contrat.

Existe-t-il des exceptions à ce calcul ? Oui, à condition que dans l'année qui suit le Registre n'indique pas qu'ils ont été renouvelés, que la prescription a été interrompue ou que l'hypothèque a été saisie. Dans ce cas, ce n'est pas nécessaire que l'acte notarié d'annulation d'hypothèque soit accordé car il est considéré que pour les années écoulées, il n'est pas nécessaire.

N'oubliez pas ces conseils

L'annulation d'une hypothèque est une opération qui nécessite généralement une procédure notariale.

Contactez avec le notaire Bosch de Barcelone pour clarifier tous vos doutes sur l'annulation de l'hypothèque.

Si vous le souhaitez, vous pouvez faire une consultation en ligne avec le notaire ou demander un rendez-vous pour avoir une visioconférence avec le notaire et lui poser toutes vos questions. Ce type de service notarial en ligne est idéal lorsqu'il n'est pas nécessaire de préparer des documents. Cliquez sur le lien suivant : notaire en ligne pour demander des informations. 

Un autre service en ligne que nous pouvons vous offrir est la demande copies simples et rapides en ligne. Remplissez le formulaire sur la page et vous pourrez demander votre copie simple par voie électronique.

Acte de vente de propriété

Procédures antérieures Acte de vente

Avant de consentir un acte notarié de vente d'une maison, les parties vont généralement à la perfection d'un contrat privé entre vendeur et acheteur. Ceci est également appelé pré-contrat ou argent sérieux.

En vertu de la liberté sous forme de contrat que nous accorde le code civil, le contrat privé est parfaitement valable. Ainsi, en exprimant la déclaration de volonté des parties à vouloir établir une relation juridique de vente, ce contrat est parfait et oblige les parties à s'y conformer.

Le contrat privé produisant déjà des effets juridiques, il est recommandé d'être préalablement conseillé par un notaire pour connaître son contenu. Chez le notaire Bosch & Bages, nous avons le service de conseil juridique, contactez-nous.

Dans cette étape, il est crucial de vérifier si la maison est exempte de charges, a une hypothèque, est reprise, s'il existe un type de privilège sur le terrain ...

Le notaire dans la vente

En tant que droit reconnu à l'acheteur (voir ici la Loi des consommateurs et usagers), il procédera au choix d'un notaire.

Bien que le document ait déjà des effets sur la vente, Il est fortement recommandé de se rendre chez le notaire pour l'acte de vente de la maison. En accordant le document public, il produit des effets supérieurs au privé, tout en assurant la sécurité juridique et la légalité de son contenu. Pour que l'acte public devienne le véhicule qui introduira le contrat de vente au registre de la propriété.

Devant notaire, les parties déclareront leur volonté de consentir la vente, accompagnée de leurs clauses ou accords. Ces déclarations seront données Foi, c'est-à-dire qu'elles seront fiables (le document privé ne l'est pas).

Le notaire, en plus de donner la foi, donne une sécurité juridique à la loi. Il procédera à la vérification de l'identité (avec pièce d'identité ou passeport), la capacité et la légitimité de l'acheteur et du vendeur (dans le cas où ils agissent pour le compte d'autrui, en tant que mandataire, représentent un mineur ou une personne morale).

L'acte de propriété du terrain ou de la maison sera également accrédité, sur la base d'un acte, d'une décision judiciaire ou d'une loi sur l'administration publique.

En revanche, le vendeur devra certifier dans l'acte que la maison est libre de bail et d'occupants. Le notaire, avant le contrat de vente, exigera du greffe une note confirmant qui est le propriétaire, que le terrain est libre de frais et qu'il n'y a pas d'hypothèque ou de saisie.

En ce qui concerne les données cadastrales, il sera exigé dans l'acte que le numéro de référence cadastrale de la maison soit accrédité, qui sera déduit du dernier reçu IBI que le vendeur doit remettre. Un certificat cadastral descriptif et graphique sera également demandé, qui sera intégré à l'acte, afin de vérifier la coïncidence ou la divergence entre l'acte public et le registre.

En revanche, le certificat d'efficacité énergétique, le certificat d'habitabilité et la vérification des moyens de paiement seront demandés.

Cas spéciaux

Plan de profit ou résidence familiale

Le notaire vérifiera à partir du document fourni de la propriété du terrain, si la maison constitue une maison familiale habituelle. Dans le cas ainsi constitué, le consentement du conjoint du vendeur sera requis.

En revanche, dans les accords matrimoniaux, les mariages qui constituent leur régime de copropriété, le conjoint du vendeur doit consentir à ladite vente.

Logement de protection officiel

Dans l'hypothèse où la vente serait constituée sur un logement Officiellement protégé, le notaire notifiera le prix maximum pour lequel ce bien pourra être vendu, et qu'il ne pourra jamais dépasser le montant indiqué. L'acheteur doit se soumettre aux obligations requises pour acheter ce type de logement.

3. Frais d'achat et de vente

Les taxes que les parties devront payer sont de 5. S'il n'est pas convenu qui paie chaque dépense dans le contrat privé, ou s'il est indiqué que les dépenses seront effectuées conformément à la loi, la partie vendeuse paiera les frais plus-value, et la plupart de l'écriture. L'acheteur se verra facturer l'autre partie de l'acte (copies), les frais d'enregistrement et les taxes de transmission.

Dans le cas où le vendeur est un promoteur immobilier, il est interdit à l'acquéreur d'assumer les frais qui incombent légalement au vendeur. Ce serait un exemple, plus-value communale, les dépenses de déclaration de construction neuve et division horizontale, ou l'annulation d'hypothèques.

4. Registre de la propriété

A l'issue de l'acte de vente, celui-ci doit être enregistré via une procédure télématique. Le notaire peut être fait si ce moyen est demandé.

C'est une option fortement recommandée, car elle représente une garantie contre d'autres documents qui entrent dans le registre.

L'Acte peut également être présenté au moyen d'une copie autorisée par le notaire et remise au greffe.

Consulte toute information sur les actes de notre Notaire à Barcelone.

Parmi nos services de notaire, nous avons également la possibilité de faire une consultation en ligne. Ou si vous préférez, vous pouvez prendre rendez-vous pour faire une visioconférence avec le notaire et poser votre question. Ce service notarial en ligne convient lorsque la préparation de documents n'est pas requise. Cliquez sur ce lien : notaire en ligne pour demander des informations. 

Nous avons également un autre type de service en ligne tel que la demande copies simples et rapides en ligne. Remplissez le formulaire sur la page et vous pourrez demander votre copie simple par voie électronique.

Actes juridiques documentés

Les actes juridiques documentés, généralement abrégé en AJD, sont régis par les articles 27 à 44 du décret législatif royal 1/1993 du 24 septembre. Il est approuvé dans le Texte consolidé de la loi sur les impôts sur les transferts de propriété et les actes juridiques documentés. Il s'agit d'une taxe qui provient de l'administration publique et qui est collectée par la Communauté autonome comme moyen indirect de financement de l'institution.

Cet hommage sera appliqué dans le documents notariés, documents commerciaux et documents administratifs, qui reflètent les transferts patrimoniaux pénible, opérations actes juridiques corporatifs et documentés. il est également connu comme taxe hypothécaire.

Dans les actes notariés, il existe deux types de privilèges:

1. Frais fixes: utilisé pour les matrices et les copies d'actes et d'actes notariés. Également pour l'utilisation de témoignages, qui doivent être faits avec du papier tamponné (sauf les copies simples).

2. Frais variables. Les premiers exemplaires des actes et actes notariés, lorsqu'ils ont pour objet une quantité ou une chose de valeur, comportent des actes ou des contrats qui peuvent être enregistrés dans les registres de la propriété, du commerce, de la propriété industrielle et de l'immobilier.

Quelles L'acte juridique est-il documenté dans un prêt immobilier?

C'est l'hommage que grever un prêt sur valeur domiciliaire et cela est basé sur le capital, les intérêts et les coûts garantis par l'hypothèque. Le paiement de la taxe sur les actes juridiques documentés (AJD) est exigé une fois que l'acte public a été accordé. La taxe est d'État, et est actuellement gérée et collectée par la Communauté autonome compétente où l'hypothèque est faite, car nous nous souvenons que les taxes de ce type sont actuellement une compétence transférée.

législation

La charge des actes juridiques documentés en matière de prêts avec garantie hypothécaire n'a pas cessé d'être une question controversée depuis la modification de la loi sur les impôts.  ITP (Property Transfer Tax) et AJD (Documented Legal Act), tous deux soumis au même texte juridique.

La session plénière de la chambre contentieuse administrative de la Cour suprême a rendu des arrêts contradictoires sur cette question. En fin de compte, il a maintenu l'interprétation selon laquelle la taxe devait être payée par le client de la Banque, c'est-à-dire l'emprunteur. Enfin, le décret-loi royal 17/2018, du 8 novembre, modifie le texte consolidé de la loi sur la taxe sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés, approuvé par le décret royal législatif 1/1993 du 24 septembre.

Avec cette modification, l'article 68.2 du Règlement fiscal sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés, qui établissait à l'époque que l'emprunteur était le contribuable qui payait le montant de la taxe sur son compte, faisait l'objet d'une réforme.

Qui est le contribuable dans la fiscalité des actes juridiques documentés?

Depuis l' nouvelle modification de la loi approuvé par le gouvernement, le sujet passif deviendra le prêteur, c'est-à-dire la banque qui a accepté le contrat de prêt hypothécaire. Ainsi, l'emprunteur cesse d'être l'emprunteur, comme c'était le cas avec le règlement précédent.

Combien de temps dois-je payer la taxe sur les actes juridiques documentés?

Le sujet passif disposera d'un délai d'un mois pour taxer ce tribut dans les caisses de l'Etat. Si le délai de paiement autorisé est dépassé, le sujet répondra avec des intérêts de retard, c'est-à-dire des intérêts sur intérêts.

Pour en savoir plus sur ces informations, consultation ce dont vous avez besoin dans notre Notaire à Barcelone.

Si vous le souhaitez, vous pouvez faire une consultation en ligne avec le notaire ou demander un rendez-vous pour avoir une visioconférence avec le notaire et lui poser toutes vos questions. Ce type de service notarial en ligne est idéal lorsqu'il n'est pas nécessaire de préparer des documents. Cliquez sur le lien suivant : notaire en ligne pour demander des informations. 

Un autre service en ligne que nous pouvons vous offrir est la demande copies simples et rapides en ligne. Remplissez le formulaire sur la page et vous pourrez demander votre copie simple par voie électronique.

Hypothèque avec intérêt à taux fixe ou variable ?

Pour choisir quel prêt hypothécaire vous intéresse le plus, qu'il s'agisse d'un taux fixe ou d'un taux variable, vous devrez comprendre et analyser les caractéristiques de chacun, et tenir compte des conditions qu'ils proposent. En plus de ce que signifie chaque taux d'intérêt, il est également important de savoir que différentes conditions sont offertes selon le taux d'intérêt choisi. Pour faire le bon choix, vous devrez tenir compte de facteurs tels que la durée et les frais, vos perspectives financières et votre situation personnelle. 

Intérêt à taux fixe

L'intérêt fixe est celui qui maintient le taux d'intérêt constant pendant toute la durée du prêt hypothécaire et ne dépend pas d'indices externes. Il en sera donc de même pendant toute la durée du prêt. 

Les avantage les intérêts à taux fixe sont multiples. Le débiteur hypothécaire saura dès sa signature combien il devra payer chaque mois, puisque les mensualités seront toujours les mêmes, il ne risquera donc pas de devoir payer plus si l'indice de référence augmente. De plus, l'intérêt est actuellement très attractif. 

Cependant, les intérêts à taux fixe ont également désavantages. Normalement, les banques offrent un taux supérieur à celui établi à l'époque pour les prêts hypothécaires à taux variable. Actuellement, l'Euribor est en nombre négatif, de sorte que l'intérêt à taux fixe est également très faible. Cependant, parmi les conditions qui sont établies, les durées de remboursement sont généralement plus courtes, puisqu'elles ne dépassent généralement pas 30 ans, et en général le prêt hypothécaire à taux fixe comporte plus de commissions. Par exemple, le remboursement anticipé du prêt est généralement plus onéreux. 

Intérêt à taux variable

L'intérêt variable est celui qui est revu périodiquement et ajusté aux conditions du marché à un moment donné conformément à un indice de référence, qui est normalement le Euribor. Par conséquent, étant liés à un indice de référence changeant, les intérêts augmenteront ou diminueront en fonction de la valeur marchande. Le taux sera revu annuellement ou semestriellement, selon ce qui a été contracté lors de l'octroi du prêt hypothécaire. 

Les intérêts à taux variable ont avantage. Au moment de contracter, le taux d'intérêt initial est généralement inférieur à celui des prêts hypothécaires à taux fixe. C'est pratique si l'indice se négocie à un niveau bas, comme le fait actuellement l'Euribor, qui est en nombre négatif. De plus, les conditions sont généralement plus favorables, puisque des durées de remboursement plus longues sont généralement proposées, jusqu'à 30 ans ou plus, et qu'ils ont moins de commissions. 

Cependant, le taux variable a aussi désavantages, car si les intérêts augmentent, il y a un risque de devoir payer des frais plus élevés. Les versements sont instables, car comme les intérêts dépendent de l'Euribor, ils peuvent changer à chaque révision. Par conséquent, il existe un risque qu'à long terme, ils soient plus chers, car si l'Euribor augmente beaucoup, les versements deviennent plus chers, et cela peut signifier devoir payer plus qu'avec des intérêts fixes. 

Sur quoi dois-je baser mon choix ?

Comme nous l'avons décrit précédemment, chaque type de prêt hypothécaire a ses avantages et ses inconvénients, vous devrez donc choisir, en fonction de votre situation personnelle et de vos perspectives économiques, celui qui vous sera le plus avantageux. Bref, vous devrez tenir compte d'aspects objectifs, comme les conditions de l'hypothèque ou les prévisions de l'Euribor, et d'autres plus subjectifs, comme le degré de sécurité dont vous avez besoin pour être plus serein. 

En fin de compte, la décision devra être prise en fonction de votre tolérance au risque et de l'incertitude que vous pouvez supporter. Si vous êtes une personne qui ne veut pas prendre de risque et qui privilégie la stabilité, l'hypothèque à taux fixe vous donnera la certitude sans changement dont vous avez besoin, quitte à payer en principe plus d'intérêts. Si, en revanche, vous souhaitez payer moins d'intérêts, que vous ne craignez pas de prendre des risques et que vous êtes en mesure d'assumer une augmentation significative des versements si l'Euribor augmente à l'avenir, votre meilleure option peut être une hypothèque variable. En fait, les prévisions suggèrent que l'Euribor restera bas pendant au moins cinq ans, donc si ce qui vous intéresse est de rendre l'argent dans un délai relativement court, dix ou quinze ans, actuellement la meilleure option pourrait être le taux variable. 

Au final, le profil économique, social, familial et psychologique du débiteur hypothécaire joue un rôle très important. Par exemple, un entrepreneur expérimenté qui a la capacité de générer des revenus de façon croissante et qui a l'intention d'épargner et d'investir et de faire des amortissements partiels périodiquement, le taux variable peut être plus approprié. En revanche, un couple de fonctionnaires au profil d'investissement conservateur pourrait être un candidat idéal pour un prêt hypothécaire à taux fixe, car il offre la sécurité de savoir ce qui sera payé chaque mois pendant les décennies que la dette auprès de la banque est maintenu. 

Si vous souhaitez avoir plus d'informations sur la formalisation d'un prêt hypothécaire, vous pouvez lire notre article de la loi sur la transparence ou environ la documentation nécessaire pour formaliser le prêt. 

Informations sur les hypothèques.