In questo articolo sul nostro sito web vedremo i documenti necessari o convenienti per concedere un scrittura di nuovi lavori sia nella variante di edificio di nuova costruzione, sia di edificio ristrutturato. 

Definizione e rilevanza della Nuova Costruzione

Un nuovo progetto di costruzione è un edificio di nuova costruzione su un terreno o un ampliamento significativo di uno esistente. La sua dichiarazione formale è un procedimento legale attraverso il quale la costruzione viene registrata nel Catasto Immobiliare, garantendone il riconoscimento ufficiale. Questa procedura è essenziale per conferire all'edificio piena validità giuridica e consentirne la commercializzazione o il trasferimento senza complicazioni legali.

Ciò richiede un permesso di costruire, un certificato di ultimazione di un architetto e, in alcuni casi, un atto pubblico. L'iscrizione al Catasto Immobiliare non solo garantisce la sicurezza giuridica dell'immobile, ma è anche un requisito essenziale per transazioni come vendite, mutui o trasferimenti di diritti immobiliari. Inoltre, questa iscrizione si applica anche alle ristrutturazioni che alterano sostanzialmente la struttura originale, garantendo che qualsiasi modifica significativa all'edificio venga legalmente registrata.

È importante notare che la mancata registrazione di una nuova costruzione può portare a problemi legali, ostacolare la commercializzazione dell'immobile e ridurne il valore di mercato. In alcuni casi, i proprietari potrebbero incorrere in sanzioni amministrative se non provvedono a regolarizzare la costruzione.

Documentazione richiesta per l'atto di Nuova Costruzione

I documenti necessari o convenienti da concedere scrittura di nuovi lavori di seguito sono indicati i fondi riabilitati e suddivisi in regime di proprietà orizzontale, con link alla normativa applicabile in Catalogna.

Nel caso dell'atto di nuova costruzione, sia di nuova costruzione che di nuova costruzione che viene dichiarato dopo una grande riabilitazione, deve essere fatta una distinzione tra nuova costruzione, risanamento e grande riabilitazione. (vedere i concetti legali nel collegamento).

Differenziazione tra nuova costruzione, ristrutturazione e ristrutturazione importante

Nel caso dell'atto di nuova costruzione, sia che si tratti di una nuova costruzione o di una nuova costruzione dichiarata a seguito di una ristrutturazione importante, è fondamentale distinguere i seguenti concetti:

  • Obra nuova: Costruzione di un edificio da zero su un terreno.
  • Riabilitazione: Interventi di ristrutturazione volti a restaurare un edificio esistente senza alterarne significativamente la struttura originaria.
  • Riabilitazione importante: Ristrutturazioni che comportano una modifica strutturale sostanziale dell'immobile, come la ridistribuzione degli spazi o l'accorpamento di elementi essenziali.

È fondamentale comprendere questi concetti per determinare la documentazione richiesta in ogni caso specifico. Per maggiori dettagli, si consiglia di consultare la normativa vigente in ciascuna comunità autonoma.

Dichiarazioni di nuova costruzione per riabilitazione e divisione orizzontale

1. Titolo di proprietà registrato

Titolo della proprietà iscritto È l'atto che attesta la proprietà del terreno su cui si costruisce o si ristruttura l'edificio. Senza questo atto, la nuova costruzione non può essere registrata.

2. Requisiti amministrativi per la dichiarazione di Nuova Costruzione

Inoltre, una serie di file requisiti amministrativi per formalizzare la dichiarazione di nuova costruzione o la dichiarazione di nuova costruzione riabilitata (Legge sulla proprietà terriera art. 28):

  • Licenza di costruzione o riabilitazione: Documento amministrativo che autorizza l'esecuzione di lavori di costruzione o ristrutturazione. È richiesto anche quando l'immobile è frazionato in proprietà orizzontale.
  • Certificazione dal tecnico: Generalmente rilasciato da un architetto o, in alcuni casi, da un ingegnere, certifica il completamento dell'opera in conformità alla descrizione originale del progetto.
  • Certificato di prima occupazione o comunicazione preventiva: Documento che autorizza l'ingresso in casa. È essenziale per le proprietà residenziali, ma non è richiesto per i locali commerciali, dove è richiesta una licenza commerciale.
  • Certificato di efficienza energetica: Obbligatorio in caso di compravendite immobiliari, assicurandosi che rispettino gli standard energetici stabiliti.
  • Certificato di occupazione prima occupazione: Requisito essenziale per la vendita di immobili di nuova costruzione o ristrutturati: garantire che l'immobile soddisfi i requisiti minimi di abitabilità.
  • Libro di costruzione: Documento regolamentato dal Right to Housing Act del 2007, che deve essere presentato al Catasto insieme al Certificato di Costruzione Finale (AFO).

3. Requisiti civili per la suddivisione delle nuove costruzioni in proprietà orizzontali

Per procedere alla suddivisione della nuova costruzione in diversi appartamenti privati ​​secondo il regime di proprietà orizzontale, la legge prevede quanto segue: requisiti civili:

    • Descrizione dell'immobile nel suo complesso.
    • Descrizione dettagliata degli elementi proprietari: Inclusi il numero d'ordine interno della proprietà, la quota di partecipazione generale e qualsiasi quota speciale, se applicabile, l'area utilizzabile, l'ubicazione, i confini, la planimetria, lo scopo e qualsiasi spazio fisico o diritti correlati.
    • Planimetria descrittiva dell'immobile.
    • Statuti o regolamenti comunitari.
    • Riserve di diritti o poteri a favore del promotore o dei componenti del regime.
    • Disposizione per la formazione di sottocomunità, se applicabile.
    • Progetto di riabilitazione: Documento essenziale per la corretta descrizione dei diversi reparti in cui sarà suddiviso l'edificio.
    • Dati dell'architetto: Non sono obbligatori, ma è consigliabile inserirli nell'atto per eventuali transazioni future.
    • Licenza di divisione orizzontale: Obbligatorio quando la nuova opera è già registrata.

4. Documentazione tecnica specifica

  • Certificato di lavoro finale: Documento ufficiale che certifica il completamento dei lavori in conformità al progetto approvato e alle autorizzazioni concesse. Viene rilasciato dalla direzione lavori e certifica che la costruzione è stata eseguita come previsto dal progetto tecnico.
  • Certificato dell'architetto responsabile dei lavori: Documento attestante il completamento dei lavori di costruzione in conformità alle normative vigenti e alle specifiche tecniche. Il suo rilascio è un prerequisito per l'ottenimento del certificato di agibilità e la registrazione del progetto presso il Catasto Immobiliare.
  • Assicurazione decennale: Regolamentato nel Istruzione dell'11 settembre 2000 della DGRNQuesta assicurazione copre i danni strutturali negli edifici di nuova costruzione per un periodo di dieci anni. È obbligatoria per gli immobili residenziali per proteggere gli acquirenti da potenziali difetti strutturali.
  • Libro di costruzione in formato digitale: Regolamento ai sensi del Articolo 25 della Legge 18/2007 sul Diritto all'Abitazione. Include informazioni sulla manutenzione, la cura e le garanzie dell'immobile, nonché istruzioni per i suoi occupanti. La sua presentazione è obbligatoria negli edifici di nuova costruzione.

Questi documenti sono essenziali per la corretta registrazione e legalizzazione di una nuova costruzione, garantendo che sia conforme a tutte le normative vigenti e possa essere utilizzata e commercializzata senza problemi legali.

5. Nota del Catasto Immobiliare

Questo documento è essenziale per garantire che l'atto di costruzione di un nuovo progetto si basi su dati correttamente registrati e aggiornati, evitando discrepanze con l'effettiva registrazione dell'immobile. Garantisce che le informazioni contenute nell'atto corrispondano a quelle registrate nel Catasto Immobiliare, evitando futuri problemi legali o amministrativi. Verifica inoltre che l'immobile su cui vengono eseguiti i lavori sia correttamente registrato e libero da vincoli o vincoli che potrebbero comprometterne la validità.

La vostra consulenza è necessaria per verificare l'attuale proprietà dell'immobile e eventuali vincoli urbanistici. Facilita inoltre l'accesso a informazioni rilevanti sulle precedenti modifiche dell'immobile, garantendo la coerenza documentale.

6. Aspetti valutativi e fiscali

Nell'atto devono essere indicati i valori economici rilevanti, quali:

  • Valore del terreno: Si riferisce al prezzo di acquisto o di stima del terreno su cui verrà edificato il nuovo progetto edilizio. Il suo calcolo è essenziale per determinare la base imponibile per imposte come l'IVA e l'imposta sui trasferimenti immobiliari.
  • Valore della nuova costruzione: Rappresenta il costo totale della costruzione, inclusi materiali, manodopera e spese amministrative. È essenziale per il calcolo dell'imposta su costruzione, installazioni e lavori (ICIO).
  • Valore degli ampliamenti o delle ristrutturazioni: Nel caso di ristrutturazioni che comportino un aumento di superficie o un miglioramento strutturale, il relativo costo deve essere registrato. Tale valore influenza anche la tassazione dei futuri trasferimenti immobiliari.

A questi valori si aggiungono la visura catastale dell'immobile, il valore catastale e la ricevuta dell'imposta sugli immobili (IBI). Questi documenti consentono di verificare la corrispondenza tra la visura amministrativa e la realtà fisica dell'immobile. In alcuni casi, potrebbe essere consigliabile includere una perizia indipendente dell'immobile per rafforzarne il valore fiscale e commerciale, soprattutto se si desidera un finanziamento o si sta vendendo l'immobile.

7. Situazione catastale

È importante esaminare la situazione catastale dell'immobile, dato che il Catasto Immobiliare tende a ricercare la coerenza con il Catasto. Ciò è particolarmente rilevante per quanto riguarda la superficie di immobili, lotti e particelle. La coerenza catastale evita controversie su misure e confini tra proprietari confinanti e garantisce che le informazioni catastali riflettano la realtà fisica dell'immobile.

Inoltre, il Catasto influenza la determinazione di imposte come l'Imposta sugli Immobili (IBI) e la valutazione fiscale dell'immobile. A tal fine, si raccomanda di richiedere una visura catastale descrittiva e grafica e, se necessario, procedere alla correzione di eventuali difformità presentando una dichiarazione catastale dei cambiamenti di proprietà o delle caratteristiche dell'immobile.

8. Documentazione per l'acquisto e la vendita

Se si intende vendere la nuova costruzione, è necessario presentare i seguenti documenti:

  • Titolo di proprietà registrato: Certifica la proprietà dell'immobile presso il Catasto Immobiliare, garantendo che il venditore è il legittimo proprietario.
  • Certificato di Lavoro Finale registrato: Documento attestante l'ultimazione dei lavori e la loro conformità al progetto approvato, necessario per la registrazione.
  • Certificato di abitabilità: Documento che garantisce che l'immobile soddisfa i requisiti minimi di abitabilità. Potrebbe esserci un esonero per la riabilitazione. Precetto generale Art, 26 LEGGE 18/2007.
  • Nei casi di riabilitazione possono essere previste delle esenzioni ai sensi dell'articolo 26 della Legge 18/2007.
  • Certificato efficienza energetica: Obbligatorio per l'acquisto e la vendita di immobili, con eccezioni per alcune tipologie di edifici. Il suo contenuto specifica la classe energetica dell'immobile e le misure per migliorarne l'efficienza. Vedi domanda 15.
  • Dimostrazione che l'edificio è collegato alle reti di fornitura: Dichiarazione attestante che l'immobile è dotato dei servizi essenziali di acqua, elettricità, gas e servizi igienici, garantendone la funzionalità all'acquirente.

Questi documenti sono essenziali per la sicurezza giuridica dell'acquirente e per garantire la legalità della transazione di compravendita.

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