In dit artikel op onze website gaan we de noodzakelijke of handige documenten bekijken om een nieuw werk schrijven zowel in de variant van een nieuw gebouw dat gebouwd wordt, als in de variant van een gebouw dat gerenoveerd wordt. 

Definitie en relevantie van nieuwbouw

Een nieuwbouwproject is een nieuw gebouw op een perceel grond of een aanzienlijke uitbreiding van een bestaand gebouw. ​​De formele aangifte is een juridisch proces waarbij de bouw wordt geregistreerd in het Kadaster, wat de officiële erkenning garandeert. Deze procedure is essentieel om het gebouw volledige rechtsgeldigheid te geven en de commercialisering of overdracht ervan zonder juridische complicaties mogelijk te maken.

Hiervoor zijn een bouwvergunning, een opleveringscertificaat van een architect en in sommige gevallen een authentieke akte vereist. Registratie in het Kadaster verleent niet alleen juridische zekerheid aan het onroerend goed, maar is ook een essentiële vereiste voor transacties zoals verkoop, hypotheken of de overdracht van onroerendgoedrechten. Bovendien is deze registratie ook van toepassing op renovaties die de oorspronkelijke structuur ingrijpend wijzigen, zodat significante wijzigingen aan het gebouw juridisch worden vastgelegd.

Het is belangrijk om te weten dat het niet registreren van een nieuwbouwproject kan leiden tot juridische problemen, de marketing van het pand kan belemmeren en de marktwaarde ervan kan verlagen. In sommige gevallen kunnen eigenaren administratieve sancties krijgen als ze de bouw niet correct legaliseren.

Benodigde documentatie voor de akte van nieuwbouw

De documenten die nodig of handig zijn om de vergunning te verlenen nieuw werk schrijven De hieronder vermelde onroerende goederen die onder het horizontale eigendomsstelsel zijn gerehabiliteerd en verdeeld, zijn voorzien van links naar de in Catalonië geldende regelgeving.

Bij de akte van nieuwbouw, of het nu nieuwbouw betreft of nieuwbouw die wordt aangegeven na een ingrijpende renovatie, moet er onderscheid worden gemaakt tussen nieuwbouw, renovatie en grote renovatie. (zie juridische concepten in de link).

Onderscheid tussen nieuwbouw, renovatie en grootschalige renovatie

Bij de akte van nieuwbouw, ongeacht of het nieuwbouw betreft of nieuwbouw die is aangemeld na een ingrijpende renovatie, is het van belang onderscheid te maken tussen de volgende begrippen:

  • Nieuwbouw: Het bouwen van een gebouw vanaf nul op een perceel grond.
  • Revalidatie: Renovaties die gericht zijn op het restaureren van een bestaand gebouw zonder de oorspronkelijke structuur ingrijpend te wijzigen.
  • Grote revalidatie: Renovaties die een ingrijpende structurele wijziging van het onroerend goed met zich meebrengen, zoals het herverdelen van ruimtes of het consolideren van essentiële elementen.

Het is essentieel om deze concepten te begrijpen om te bepalen welke documentatie in elk specifiek geval vereist is. Voor meer informatie raden we aan de regelgeving te raadplegen die van kracht is in elke autonome regio.

Verklaringen van nieuwbouw voor renovatie en horizontale verdeling

1. Geregistreerde eigendomstitel

Eigendom ingeschreven Het is de akte die het eigendom bewijst van de grond waarop het gebouw wordt gebouwd of gerenoveerd. Zonder deze akte kan de nieuwbouw niet worden geregistreerd.

2. Administratieve vereisten voor de aangifte van nieuwbouw

Daarnaast zijn er een aantal vereisten in het proces: administratieve vereisten om de aangifte van nieuwbouw of de aangifte van gerenoveerde nieuwbouw te formaliseren (Grondwet art. 28):

  • Bouw- of renovatievergunning: Administratief document dat de bouw of renovatie autoriseert. Dit is ook vereist wanneer het onroerend goed in horizontale eigendom wordt verdeeld.
  • Certificaat van de technicus: Deze verklaring wordt doorgaans afgegeven door een architect of in sommige gevallen door een ingenieur en bevestigt dat het werk is voltooid in overeenstemming met de oorspronkelijke projectbeschrijving.
  • Eerste bewoningscertificaat of voorafgaande communicatie: Document waarmee toegang tot de woning wordt geautoriseerd. Dit is essentieel voor woningen, maar niet vereist voor commerciële panden, waarvoor een bedrijfsvergunning vereist is.
  • Energie-efficiëntiecertificaat: Verplicht bij de aan- en verkoop van onroerend goed, om ervoor te zorgen dat deze voldoen aan de vastgestelde energienormen.
  • Bewijs van bewoonbaarheid eerste bewoning: Een essentiële vereiste bij de verkoop van een nieuwbouw- of renovatieproject, waarbij gewaarborgd moet zijn dat het pand voldoet aan minimale bewoonbaarheidsvoorwaarden.
  • Bouwboek: Document dat valt onder de Right to Housing Act van 2007 en dat samen met het definitieve bouwcertificaat (AFO) moet worden ingediend bij het Kadaster.

3. Civiele eisen voor de splitsing van nieuwbouw in horizontale percelen

Om de nieuwbouw in verschillende particuliere appartementen onder het horizontale eigendomsstelsel te kunnen opsplitsen, vereist de wet het volgende: civiele vereisten:

    • Omschrijving van het onroerend goed als geheel.
    • Gedetailleerde beschrijving van de bedrijfseigen elementen: Inclusief het interne bestelnummer van het onroerend goed, de algemene deelnamekosten en eventuele speciale kosten, de gebruiksoppervlakte, de locatie, de grenzen, de plattegrond, het doel en eventuele fysieke ruimte of gerelateerde rechten.
    • Beschrijvende plattegrond van het perceel.
    • Gemeenschapswetten of -regels.
    • Voorbehoud van rechten of bevoegdheden ten gunste van de initiatiefnemer of de bestanddelen van het regime.
    • Voorziening voor de vorming van subgemeenschappen, indien van toepassing.
    • Rehabilitatieproject: Essentieel document voor de juiste beschrijving van de verschillende afdelingen waarin het gebouw wordt verdeeld.
    • Gegevens architect: Ze zijn niet verplicht, maar het is wel aan te raden om ze op te nemen in de akte voor eventuele toekomstige transacties.
    • Horizontale divisielicentie: Verplicht wanneer het nieuwe werk al geregistreerd is.

4. Specifieke technische documentatie

  • Certificaat van eindwerk: Officieel document dat de voltooiing van de werkzaamheden bevestigt in overeenstemming met het goedgekeurde project en de verleende vergunningen. Het wordt afgegeven door de projectleiding en bevestigt dat de bouw is uitgevoerd zoals gepland in het technische project.
  • Certificaat van de architect die verantwoordelijk is voor het werk: Document dat de voltooiing van de bouw bevestigt in overeenstemming met de vastgestelde regelgeving en technische specificaties. De afgifte ervan is een voorwaarde voor het verkrijgen van een gebruiksvergunning en de registratie van het project in het Kadaster.
  • Tienjarige verzekering: Gereguleerd in de Instructie van 11 september 2000 van de DGRNDeze verzekering dekt structurele schade aan nieuwbouwwoningen gedurende tien jaar. Voor woningen is het verplicht om kopers te beschermen tegen mogelijke structurele gebreken.
  • Bouwboek in digitaal formaat: Regeling overeenkomstig Artikel 25 van Wet 18/2007 betreffende het recht op huisvesting. Het bevat informatie over het onderhoud, de instandhouding en de garanties van de woning, evenals instructies voor de bewoners. Het is verplicht om deze te tonen in nieuwbouwwoningen.

Deze documenten zijn essentieel voor de juiste registratie en legalisatie van nieuwbouw. ​​Hiermee wordt gegarandeerd dat de constructie voldoet aan alle huidige regelgeving en zonder juridische problemen kan worden gebruikt en op de markt gebracht.

5. Notitie uit het Kadaster

Dit document is essentieel om ervoor te zorgen dat de akte voor een nieuwbouwproject gebaseerd is op correct geregistreerde en actuele gegevens, en om discrepanties met de daadwerkelijke kadastrale registratie te voorkomen. Het zorgt ervoor dat de informatie in de akte overeenkomt met de gegevens in het kadaster, waardoor toekomstige juridische of administratieve problemen worden voorkomen. Het verifieert ook dat het onroerend goed waaraan de werkzaamheden worden uitgevoerd, correct geregistreerd staat en vrij is van eventuele pandrechten of lasten die de geldigheid ervan zouden kunnen beïnvloeden.

Uw consult is noodzakelijk om de huidige eigendomsrechten van het onroerend goed en eventuele bouwkundige beperkingen te verifiëren. Het vergemakkelijkt ook de toegang tot relevante informatie over eerdere wijzigingen aan het onroerend goed, waardoor de documentatie consistent blijft.

6. Waarderings- en fiscale aspecten

Uit de akte moeten de relevante economische waarden blijken, zoals:

  • Grondwaarde: Dit betreft de aankoop- of taxatieprijs van de grond waarop het nieuwbouwproject zal worden gebouwd. De berekening hiervan is essentieel voor het bepalen van de belastbare grondslag voor belastingen zoals btw en overdrachtsbelasting.
  • Waarde van nieuwbouw: Het vertegenwoordigt de totale bouwkosten, inclusief materiaal-, arbeids- en administratiekosten. Het is essentieel voor de berekening van de Belasting op Bouw, Installaties en Werken (ICIO).
  • Waarde van uitbreidingen of renovaties: Bij renovaties die een oppervlaktevergroting of een structurele verbetering met zich meebrengen, moeten de kosten worden geregistreerd. Deze waarde is ook van invloed op de belastingheffing bij toekomstige eigendomsoverdrachten.

Bij deze waarden horen de kadastrale gegevens van het onroerend goed, de kadastrale waarde en het ontvangstbewijs van de onroerendgoedbelasting (IBI). Deze documenten maken het mogelijk om de overeenstemming tussen de administratieve gegevens en de fysieke werkelijkheid van het onroerend goed te verifiëren. In sommige gevallen kan het raadzaam zijn om een ​​onafhankelijke taxatie van het onroerend goed te laten uitvoeren om de fiscale en commerciële waarde ervan te bevestigen, vooral als u financiering zoekt of het onroerend goed wilt verkopen.

7. Kadastrale situatie

Het is belangrijk om de kadastrale status van het onroerend goed te onderzoeken, aangezien het Kadaster streeft naar consistentie met het Kadaster. Dit is met name relevant voor de oppervlakte van onroerend goed, percelen en percelen. Kadastrale consistentie voorkomt geschillen over afmetingen en grenzen tussen aangrenzende eigenaren en zorgt ervoor dat de registerinformatie de fysieke realiteit van het onroerend goed weerspiegelt.

Bovendien heeft het Kadaster invloed op de vaststelling van belastingen zoals de Onroerendezaakbelasting (IBI) en de fiscale waardebepaling van het onroerend goed. Daarom is het raadzaam om een ​​beschrijvende en grafische kadastrale verklaring aan te vragen en, indien nodig, eventuele afwijkingen te corrigeren door een kadastrale verklaring van wijzigingen in eigendom of kenmerken van het onroerend goed in te dienen.

8. Documentatie voor de aankoop en verkoop

Indien u de nieuwbouw wilt verkopen, dient u de volgende documenten aan te leveren:

  • Geregistreerd eigendomskenmerk: Het bevestigt dat het onroerend goed in het Kadaster geregistreerd staat als eigenaar van het onroerend goed. Daarmee is gegarandeerd dat de verkoper ook de rechtmatige eigenaar is.
  • Eindwerkcertificaat geregistreerd: Document waaruit blijkt dat de bouw is voltooid en dat deze voldoet aan het goedgekeurde project, vereist voor registratie.
  • Certificaat van bewoonbaarheid: Document dat garandeert dat de woning voldoet aan de minimale bewoonbaarheidsvoorwaarden. Er kan een vrijspraak voor revalidatie. Algemeen voorschrift Art. 26 WET 18/2007.
  • In geval van revalidatie kunnen vrijstellingen worden verleend conform artikel 26 van Wet 18/2007.
  • Certificaat energie-efficiëntie: Verplicht bij de aankoop en verkoop van onroerend goed, met uitzondering van bepaalde soorten gebouwen. De inhoud beschrijft het energielabel van het pand en maatregelen om de energie-efficiëntie te verbeteren. Zie vraag 15.
  • Aantonen dat het gebouw is aangesloten op het elektriciteitsnet: Verklaring waarin wordt gecertificeerd dat het onroerend goed toegang heeft tot basisvoorzieningen zoals water, elektriciteit, gas en sanitaire voorzieningen, en dat de functionaliteit ervan voor de koper wordt gegarandeerd.

Deze documenten zijn essentieel voor de rechtszekerheid van de koper en om de rechtmatigheid van de koop- en verkooptransactie te garanderen.

Alles wat u moet weten, kunt u hier vinden raadplegen bij notariskantoor Bosch in Barcelona.

Indien gewenst kunt u de notaris online raadplegen. U kunt ook een afspraak maken voor een videogesprek met de notaris om uw vragen te beantwoorden. Deze online notariële dienstverlening is perfect wanneer u geen documenten hoeft op te stellen. Klik op deze link: online notaris om meer informatie aan te vragen.

Wij bieden ook andere soorten onlinediensten aan, zoals applicaties snelle online eenvoudige kopieënVul het formulier op de pagina in en vraag uw eenvoudige exemplaar online aan.