Neste artigo do nosso site vamos ver os documentos necessários ou convenientes para conceder uma novo trabalho escrito tanto na sua variante de edifício novo que se constrói, como de edifício que se reforma. 

Definição e relevância de Nova Construção

Um novo projeto de construção é uma edificação recém-construída em um terreno ou uma expansão significativa de uma existente. Sua declaração formal é um processo legal pelo qual a construção é registrada no Registro de Imóveis, garantindo seu reconhecimento oficial. Este procedimento é essencial para conferir plena validade jurídica à edificação e permitir sua comercialização ou transferência sem complicações legais.

Isso exige uma licença de construção, um certificado de conclusão de obra de um arquiteto e, em alguns casos, uma escritura pública. O registro no Cartório de Registro de Imóveis não só garante a segurança jurídica do imóvel, como também é um requisito essencial para transações como vendas, hipotecas ou transferência de direitos imobiliários. Além disso, esse registro também se aplica a reformas que alterem substancialmente a estrutura original, garantindo que quaisquer modificações significativas no edifício sejam legalmente registradas.

É importante observar que a falta de registro de uma nova construção pode levar a problemas legais, prejudicar a comercialização do imóvel e reduzir seu valor de mercado. Em alguns casos, os proprietários podem sofrer sanções administrativas se não legalizarem a construção adequadamente.

Documentação necessária para escritura de Construção Nova

Os documentos necessários ou convenientes para conceder novo trabalho escrito reabilitados e divididos em regime de propriedade horizontal são indicados abaixo, com links para as normas aplicáveis ​​na Catalunha.

No caso de escritura de nova construção, seja nova construção ou nova construção que seja declarada após uma grande reabilitação, deve ser feita uma distinção entre nova construção, reabilitação e ótima reabilitação. (veja os conceitos jurídicos no link).

Diferenciação entre Nova Construção, Reabilitação e Grande Reabilitação

No caso da escritura de construção nova, seja ela de construção nova ou de construção nova declarada após uma grande reforma, é fundamental distinguir entre os seguintes conceitos:

  • Obra nova: Construção de um edifício do zero em um terreno.
  • Reabilitação: Reformas que visam restaurar um edifício existente sem alterar significativamente sua estrutura original.
  • Grande reabilitação: Reformas que envolvam uma modificação estrutural substancial do imóvel, como a redistribuição de espaços ou a consolidação de elementos essenciais.

É essencial entender esses conceitos para determinar qual documentação é necessária em cada caso específico. Para mais detalhes, recomendamos consultar a regulamentação em vigor em cada comunidade autônoma.

Declarações de Nova Construção para Reabilitação e Divisão Horizontal

1. Título de propriedade registrado

Título de propriedade se inscreveu É a escritura que comprova a propriedade do terreno onde o edifício está sendo construído ou reformado. Sem esta escritura, a nova construção não pode ser registrada.

2. Requisitos administrativos para a declaração de Nova Construção

Além disso, uma série de requisitos administrativos para formalizar a declaração de construção nova ou a declaração de construção nova reabilitada (Lei de Terras art. 28):

  • Licença de construção ou reabilitação: Documento administrativo que autoriza a execução de obras ou reformas. Também é necessário quando o imóvel é dividido em regime de propriedade horizontal.
  • Certificado do técnico: Geralmente fornecido por um arquiteto ou, em alguns casos, um engenheiro, ele certifica a conclusão da obra de acordo com a descrição original do projeto.
  • Certificado de primeira ocupação ou comunicação prévia: Documento que autoriza a entrada na residência. É essencial para imóveis residenciais, embora não seja obrigatório para estabelecimentos comerciais, onde é necessária uma licença comercial.
  • Certificado de eficiência energética: Obrigatório no caso de compra e venda de imóveis, garantir que os mesmos cumpram as normas energéticas estabelecidas.
  • Certificado de ocupação primeira ocupação: Requisito essencial para a venda de construções novas ou reformadas, garantindo que o imóvel reúna as condições mínimas de habitabilidade.
  • Livro de Construção: Documento regulamentado pela Lei do Direito à Moradia de 2007, que deve ser apresentado ao Registro de Imóveis junto com o Certificado Final de Construção (AFO).

3. Requisitos civis para a divisão de novas construções em propriedade horizontal

Para proceder à divisão da nova construção em diferentes frações privadas em regime de propriedade horizontal, a lei exige o seguinte: requisitos civis:

    • Descrição do imóvel como um todo.
    • Descrição detalhada dos elementos proprietários: Incluindo o número do pedido interno da propriedade, sua taxa de participação geral e quaisquer taxas especiais, se aplicável, a área utilizável, localização, limites, planta baixa, finalidade e qualquer espaço físico ou direitos relacionados.
    • Planta descritiva do imóvel.
    • Estatutos ou regras comunitárias.
    • Reservas de direitos ou poderes em favor do promotor ou dos constituintes do regime.
    • Disposição para a formação de subcomunidades, se aplicável.
    • Projeto de reabilitação: Documento essencial para a descrição correta dos diferentes departamentos em que o edifício será dividido.
    • Detalhes do arquiteto: Elas não são obrigatórias, mas é recomendável incluí-las na escritura para possíveis transações futuras.
    • Licença de divisão horizontal: Obrigatório quando a nova obra já estiver registrada.

4. Documentação técnica específica

  • Certificado de Trabalho Final: Documento oficial que certifica a conclusão das obras de acordo com o projeto aprovado e as licenças concedidas. É emitido pela gerência do projeto e atesta que a construção foi executada conforme planejado no projeto técnico.
  • Certificado do Arquiteto Responsável pela Obra: Documento que atesta a conclusão da construção em conformidade com as normas e especificações técnicas estabelecidas. Sua emissão é pré-requisito para a obtenção do habite-se e o registro do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis.
  • Seguro de dez anos: Regulamentado no Instrução de 11 de setembro de 2000 do DGRNEste seguro cobre danos estruturais em edifícios novos por um período de dez anos. É obrigatório para imóveis residenciais, a fim de proteger os compradores contra potenciais defeitos estruturais.
  • Livro de Construção em formato digital: Regulamentação de acordo com Artigo 25 da Lei 18/2007 sobre o Direito à Moradia. Inclui informações sobre a manutenção, conservação e garantias do imóvel, bem como instruções para os seus ocupantes. A sua apresentação é obrigatória em edifícios de construção nova.

Esses documentos são essenciais para o registro e a legalização adequados de novas construções, garantindo que elas estejam em conformidade com todas as normas vigentes e possam ser utilizadas e comercializadas sem problemas legais.

5. Nota do Registro de Imóveis

Este documento é essencial para garantir que a escritura de um novo projeto de construção esteja baseada em dados registrados e atualizados corretamente, evitando discrepâncias com o registro real do imóvel. Ele garante que as informações contidas na escritura coincidam com as registradas no Registro de Imóveis, evitando futuros problemas legais ou administrativos. Também verifica se o imóvel no qual a obra está sendo realizada está devidamente registrado e livre de quaisquer ônus ou gravames que possam afetar sua validade.

Sua consulta é necessária para verificar a titularidade atual do imóvel e quaisquer potenciais restrições de planejamento. Ela também facilita o acesso a informações relevantes sobre modificações anteriores no imóvel, garantindo a consistência documental.

6. Aspectos de avaliação e impostos

A escritura deve indicar valores econômicos relevantes, tais como:

  • Valor do terreno: Refere-se ao preço de compra ou avaliação do terreno onde será construído o novo projeto de construção. Seu cálculo é essencial para determinar a base tributável de impostos como IVA e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
  • Valor da nova construção: Representa o custo total da construção, incluindo materiais, mão de obra e despesas administrativas. É essencial para o cálculo do Imposto sobre Construção, Instalações e Obras (ICIO).
  • Valor de extensões ou renovações: No caso de reformas que envolvam aumento de área ou melhoria estrutural, o custo deve ser registrado. Esse valor também influencia a tributação de futuras transferências de propriedade.

Acompanham esses valores o registro cadastral do imóvel, o valor cadastral e o recibo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IBI). Esses documentos permitem a verificação da correspondência entre o registro administrativo e a realidade física do imóvel. Em alguns casos, pode ser aconselhável incluir uma avaliação independente do imóvel para reforçar seu valor fiscal e comercial, especialmente se você estiver buscando financiamento ou vendendo o imóvel.

7. Situação cadastral

É importante examinar a situação cadastral do imóvel, visto que o Registro de Imóveis tende a buscar a consistência com o Cadastro. Isso é particularmente relevante no que diz respeito à área de imóveis, lotes e parcelas. A consistência cadastral evita disputas sobre medidas e limites entre proprietários vizinhos e garante que as informações cadastrais reflitam a realidade física do imóvel.

Além disso, o Cadastro influencia a determinação de impostos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IBI) e a avaliação fiscal do imóvel. Para tanto, recomenda-se solicitar uma certificação cadastral descritiva e gráfica e, se necessário, corrigir eventuais discrepâncias por meio da apresentação de uma declaração cadastral de alterações na titularidade ou nas características do imóvel.

8. Documentação para Compra e Venda

Caso pretenda vender a nova construção, deverá apresentar os seguintes documentos:

  • Título de propriedade registrado: Certifica a propriedade do imóvel no Registro de Imóveis, garantindo que o vendedor é o legítimo proprietário.
  • Certificado de Trabalho Final registrado: Documento que atesta a conclusão da construção e sua conformidade com o projeto aprovado, necessário para o registro.
  • Certificado de habitabilidade: Documento que garante que o imóvel reúne as condições mínimas de habitabilidade. Poderá haver exoneração para reabilitação. Preceito geral Art, 26 LEI 18/2007.
  • Nos casos de reabilitação, poderão existir isenções nos termos do artigo 26.º da Lei 18/2007.
  • Certificado eficiência energética: Obrigatório para a compra e venda de imóveis, com exceções para certos tipos de edifícios. Seu conteúdo detalha a classificação energética do imóvel e as medidas para melhorar sua eficiência. Veja a pergunta 15.
  • Demonstração de que o edifício está conectado às redes de abastecimento: Declaração que atesta que o imóvel dispõe de serviços básicos de água, luz, gás e saneamento, garantindo sua funcionalidade ao comprador.

Esses documentos são essenciais para a segurança jurídica do comprador e para garantir a legalidade da transação de compra e venda.

Tudo que você precisa saber, você pode consultar no Cartório Notarial Bosch em Barcelona.

Se desejar, pode fazer uma consulta online ao notário. Você também pode solicitar um agendamento para uma videoconferência com o cartório e poder tirar suas dúvidas. Este tipo de serviço notarial online é perfeito quando não se deve proceder à elaboração de documentos. Clique neste link: cartório online para solicitar mais informações.

Também oferecemos outro tipo de atendimento online, como a solicitação cópias simples rápidas online. Preencha o formulário na página e você pode solicitar sua cópia simples eletronicamente.