HIPOTECA

Esta seção detalha o Serviços de notário que nós emprestamos em nosso Cartório de barcelona relacionado a hipotecas e uma descrição deles.

Empréstimos hipotecários

Neste artigo explicaremos a documentação que deverá ser fornecida para a efetivação da escritura de um empréstimo hipotecário, embora a maioria tenha que fornecê-la ao banco, e a exigida ao notário normalmente é fornecida diretamente pelo banco.  

1- Documentação para a concessão do crédito à habitação junto do banco

A primeira coisa que você precisa fazer para processar um empréstimo hipotecário é entrar em contato com o banco e fornecer toda a documentação que o próprio banco solicitar. No artigo Que documentação devo fornecer para solicitar uma hipoteca? Explicamos em detalhes a documentação que eles solicitarão, que normalmente é:

1. Fotocópia da identidade dos suportes nas duas faces.
2. As duas últimas folhas de pagamento completas.
3. A última declaração de imposto de renda ou o certificado de retenção na fonte carimbado e / ou assinado.
4. Uma vida útil não inferior a 6 meses.
5. Dados cadastrais ou simples nota da casa a ser hipotecada.

2- Ato notarial anterior à formalização do crédito à habitação

Uma vez que o banco tenha concedido o empréstimo hipotecário e toda a documentação esteja preparada, envie esta documentação ao Tabelião Público. O notário que vai realizar a escritura do empréstimo hipotecário é escolhido pelo devedor (o consumidor). Neste artigo, explicamos a escolha do cliente em empréstimos hipotecários. 

A primeira coisa que deverá ser feita em cartório é a escritura notarial antes da formalização do empréstimo hipotecário. Este ato, regulamentado pelo artigo 15 do Lei 5/2019, de 15 de março, que regulamenta os contratos de crédito imobiliário, visa atender a exigência de transparência material. É um documento notarial que garante que a pessoa ou pessoas que vão assinar o empréstimo hipotecário receberam toda a documentação e informação necessária para compreender o âmbito das obrigações que estão a assumir. 

Portanto, a primeira coisa que o hipotecário deverá fazer é dirigir-se ao Cartório Notarial para que explique individualmente as condições do empréstimo hipotecário que vai subscrever e esclareça as dúvidas que possa ter. Os fiadores e os hipotecários não devedores também terão que ir ao cartório. Neste ato preliminar, o Notário Público explicará aos devedores a documentação fornecida pelo banco. No artigo Que documentação deverá o Notário me informar no ato da transparência? Explicamos detalhadamente a documentação que o Tabelião Público lhe explicará, que normalmente é:

A FEIN (Folha de Informação Normativa Europeia).  

É o documento que contém todas as informações relativas ao empréstimo, e que será considerada uma oferta vinculativa durante o tempo que nele estiver estabelecido. A FEIN deve incluir, entre outros:

• • Informações gerais do banco que concede a hipoteca
  • Documentação sobre o intermediário de crédito, se houver
  • As principais características do empréstimo, como o valor total do empréstimo, a taxa de juros aplicada e como ele é deduzido do capital por meio das tabelas de amortização
  • Informações sobre a periodicidade e o número de pagamentos totais do empréstimo
  • O valor das parcelas mensais e sua variação em função da taxa de juros
  • Dados sobre as condições de reembolso antecipado
  • Informações sobre como e onde você pode reivindicar
  • As consequências do não cumprimento das disposições do empréstimo

THE FIAE (Folha de advertência padronizada).

É um documento complementar à FEIN que tem por objetivo ampliar as informações em relação às cláusulas mais relevantes e importantes. Entre outras, as cláusulas relativas à limitação do rebaixamento da variabilidade da taxa de juros (as famosas cláusulas de piso), a possibilidade de vencimento antecipado e os custos que isso acarretaria, as implicações na mensalidade de uma subida de taxa de juros se ou os riscos de empréstimos em moeda estrangeira. 

Documento que faz referência especial às parcelas periódicas em diferentes cenários de evolução das taxas de juros.

Este documento será fornecido no caso de um empréstimo com taxa de juros variável. É um documento distinto com uma referência especial aos pagamentos periódicos a pagar pelo mutuário em diferentes cenários de evolução das taxas de juro, uma simulação dos pagamentos da hipoteca de acordo com a evolução da taxa de juro em diferentes cenários. 

Uma cópia da minuta do contrato.

Deve refletir o conteúdo das informações expressas nos três documentos explicados acima. Também deve incluir todas as despesas associadas à assinatura do contrato. 

Condições de garantias de seguro.

Se a instituição de crédito exigir que o consumidor contrate uma apólice de seguro para garantir o cumprimento das obrigações do contrato, ou que subscreva um seguro de danos no que diz respeito ao imóvel sujeito a hipoteca e o resto do seguro previsto na regulamentação do mercado hipoteca, deve entregar ao mutuário por escrito as condições das garantias de seguro exigidas. 

Documento que discrimina as despesas que correspondem ao credor e as que correspondem ao devedor.

Em geral, as despesas relativas aos honorários notariais, à gestão e ao registo das garantias no registo imobiliário serão assumidas pelo banco. O mutuário deverá assumir os custos da avaliação do imóvel e as devidas cópias da escritura pública. 

Para ter mais informações em relação à documentação que deve ser fornecida para formalizar um empréstimo hipotecário, Clique aqui. 

Atenção: a documentação a ser fornecida em cada escritura pode variar dependendo das particularidades de cada caso. Recomendamos que você entre em contato com nosso notário para informações personalizadas.

Taxas de notário

Os emolumentos notariais são o meio de remuneração da função notarial e o sistema de financiamento da segurança jurídica preventiva.

3- Escritura notarial do empréstimo hipotecário

Na Catalunha, a escritura de hipoteca notarial pode ser assinada quatorze dias depois de o banco ter fornecido a documentação ao consumidor. Entre o ato anterior e a escritura do empréstimo hipotecário, um dia deve se passar. 

A escritura notarial do empréstimo hipotecário deve incluir, no mínimo: 

1. Uma nota informativa simples sobre o imóvel hipotecado. 
2. O certificado cadastral descritivo e gráfico do imóvel hipotecado
3. Documento que estabelece o preço pelo qual a fazenda é avaliada.  

Normalmente o empréstimo hipotecário é feito no mesmo dia da venda do imóvel, de forma que a cédula simples do imóvel e a certidão cadastral já terão sido fornecidas pelo credor hipotecário para a realização da escritura de venda. Em relação ao documento de avaliação, deverá ser fornecido pelo banco. 

Para obter informações sobre a documentação necessária para realizar uma venda, Clique aqui. 

Atenção: a documentação a ser fornecida em cada escritura pode variar dependendo das particularidades de cada caso. Recomendamos que você entre em contato com nosso notário para informações personalizadas.

cancelamento de hipoteca

Pagar uma hipoteca no registro geralmente requer um procedimento notarial cujo custo é conhecido como taxas de cancelamento de hipoteca. Vamos explicar-lhe as formas de realizar o cancelamento de registro de hipoteca.

A hipoteca é uma garantia a favor de um credor. O credor - geralmente uma entidade financeira - pode executar a execução quando o credor não cumprir a obrigação de reembolsar o empréstimo. Cumprida a obrigação, o devedor tem o direito de cancelar a garantia, ou seja, de cancelar a hipoteca.

Como uma hipoteca é cancelada quando o credor é um banco?

Existem várias maneiras que discutiremos a seguir.

Solicitar o cancelamento da hipoteca do banco

A forma mais geral é solicitar o cancelamento ao banco. O banco geralmente cobra uma comissão e despesas de gerenciamento e registro. Desde a Notário Bosch de Barcelona, Podemos providenciar para você entrar em contato com o banco e conceder a escritura de cancelamento.

Este procedimento é mais barato do que se você decidir ir ao banco e pedir ao banco para fazer isso por você. No final deste processo, o notário autoriza a escritura assinada pelo banco onde entrega a carta de pagamento do empréstimo e levanta a hipoteca do imóvel.

Uma vez assinada a escritura, esta é liquidada como isenta do Imposto sobre Transmissão de Imóveis e Atos Jurídicos Documentados e é registada na Conservatória do Registo Predial, finalizando o processo com a liquidação da provisão de fundos ao cliente. Nesse caso, pode-se afirmar que o cancelamento requer processamento notarial.

Cancelar hipoteca sem escritura pública

Excepcionalmente, a escritura pública não é necessária uma vez que Artigo 82 da Lei de Hipotecas quando tiver decorrido "o prazo indicado na legislação civil aplicável para a prescrição das ações derivadas" da garantia hipotecária.

O prazo é de 20 anos. Como é contado o tempo? O dia de início é “o dia em que a prestação cujo cumprimento é garantido deveria ter sido integralmente paga de acordo com o Registo”. Ou seja, a data de amortização prevista no contrato.

Existem exceções a esse cálculo? Sim, desde que no ano seguinte a Conservatória não demonstre que foram renovadas, a prescrição interrompida ou a hipoteca executada. Neste caso, não é necessário que seja concedida a escritura notarial de extinção da hipoteca por se considerar que para os anos decorridos não é necessária.

Lembre-se dessas dicas

O cancelamento da hipoteca é uma operação que normalmente requer procedimento notarial.

Contato com o Notário Bosch de Barcelona para esclarecer todas as suas dúvidas sobre o cancelamento da hipoteca.

Se desejar, você pode fazer uma consulta online ao cartório ou solicitar um agendamento para fazer uma videoconferência com o cartório e tirar todas as dúvidas. Este tipo de serviço notarial online é ideal quando não é necessário preparar documentos. Clique no link a seguir: cartório online para solicitar informações. 

Outro serviço online que lhe podemos oferecer é o pedido cópias simples rápidas online. Preencha o formulário na página e você pode solicitar sua cópia simples eletronicamente.

Escritura de Venda de Propriedade

Procedimentos anteriores Escritura de Venda

Antes de outorgar uma escritura de venda de uma casa com firma reconhecida, as partes costumam buscar o aperfeiçoamento de um contrato privado entre vendedor e comprador. Isso também é chamado de pré-contrato ou dinheiro coloquialmente sério.

Em virtude da liberdade contratual que o Código Civil nos concede, o contrato privado é perfeitamente válido. Assim, ao expressar a declaração de vontade das partes em quererem estabelecer uma relação jurídica de venda, esse contrato é aperfeiçoado e obriga as partes a cumpri-lo.

Dado que o contrato privado já produz efeitos jurídicos, recomenda-se ser previamente avisado por um Notário para conhecer o seu conteúdo. No Notário Bosch & Bages temos o serviço de assessoria jurídica, entre em contato conosco.

Nesta etapa é imprescindível verificar se a casa está livre de gravames, se tem hipoteca, se foi retomada, se existe algum tipo de gravame sobre o terreno ...

O notário na venda

Como um direito que é reconhecido ao comprador (ver aqui a Lei dos consumidores e utilizadores), procederá à escolha de um notário.

Embora o documento já tenha efeitos na venda, É altamente recomendável ir ao cartório para fazer a escritura da venda da casa. Ao conceder o documento público, produz efeitos superiores ao privado, ao mesmo tempo que confere segurança jurídica e legalidade ao seu conteúdo. Para que a escritura pública se transforme no veículo que introduzirá o contrato de venda no registo de propriedade.

Perante notário, as partes irão declarar a sua vontade de conceder a venda, juntamente com as suas cláusulas ou contratos. Essas declarações receberão fé, ou seja, serão confiáveis ​​(o documento particular não é).

O notário, além de dar fé, dá segurança jurídica ao ato. Procederá à verificação da Identidade (com RG ou passaporte), capacidade e legitimidade do comprador e do vendedor (no caso de atuarem por conta de outrem, como procurador, representar menor ou pessoa jurídica).

Também será credenciada a escritura de propriedade do terreno ou domicílio, com base em Escritura, sentença judicial ou Lei da Administração Pública.

Por outro lado, o vendedor deverá comprovar na escritura que a casa está livre de locação e ocupantes. O notário, antes do contrato de venda, exigirá do cartório uma nota comprovando quem é o proprietário, se o terreno é gratuito e se não há hipoteca ou penhora.

Quanto aos dados cadastrais, será exigido na escritura que seja credenciado o número de referência cadastral da casa, que será descontado do último recibo de IBI que o vendedor deverá entregar. Também será solicitado um certificado cadastral descritivo e gráfico, o qual será incorporado à escritura, a fim de verificar a coincidência ou discrepância entre a Escritura Pública e o Registro.

Por outro lado, serão solicitados o Certificado de Eficiência Energética, o Certificado de habitabilidade e a Verificação dos meios de pagamento.

Casos especiais

Esquema de lucro ou residência familiar

O notário verificará com base no documento fornecido sobre a propriedade do terreno, se a casa constitui uma habitação familiar habitual. No caso assim constituído, será necessária a anuência do cônjuge do vendedor.

Por outro lado, nos acordos matrimoniais, nos casamentos que constituem o seu regime de bens conjuntos, o cônjuge da parte vendedora deve consentir na referida venda.

Carcaça de Proteção Oficial

No caso de a venda se constituir em casa oficialmente protegida, o notário notificará o preço máximo pelo qual aquele imóvel pode ser vendido, nunca podendo ultrapassar o valor assinalado. O comprador deve se submeter às obrigações exigidas para adquirir este tipo de moradia.

3. Despesas de compra e venda

Os impostos que as partes terão que pagar são 5. Se não for combinado quem paga cada despesa no contrato privado, ou se for indicado que as despesas serão feitas de acordo com a Lei, a parte vendedora pagará o mais-valia, e a maior parte da escrita. Caberá ao comprador a outra parte da escritura (cópias), as taxas de inscrição e as taxas de transmissão.

No caso de o vendedor ser incorporador imobiliário, é vedado ao comprador assumir despesas que por lei sejam do vendedor. Seria um exemplo, ganho de capital municipal, as despesas de declaração de nova construção e divisão horizontal, ou cancelamento de hipotecas.

4. Registro de propriedade

Ao final da escritura de venda, deve ser registrado por procedimento telemático. O notário pode ser feito se este meio for solicitado.

É uma opção altamente recomendável, pois representa uma garantia contra outros documentos que entrem no Registro.

A Escritura também pode ser apresentada por meio de cópia autorizada pelo cartório e entregue no cartório.

Consulta qualquer informação sobre ações em nosso Tabelião em Barcelona.

Entre os nossos serviços notariais temos também a possibilidade de fazer uma consulta online. Ou se preferir, você pode agendar um horário para fazer uma videoconferência com o cartório e tirar sua dúvida. Este serviço notarial online é adequado quando a preparação de documentos não é necessária. Clique neste link: cartório online para solicitar informações. 

Temos também outro tipo de atendimento online como o pedido cópias simples rápidas online. Preencha o formulário na página e você pode solicitar sua cópia simples eletronicamente.

Atos Legais Documentados

Os atos legais documentados, geralmente abreviado como AJD, são regulamentados nos artigos 27 a 44, do Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de setembro. Está aprovado no Texto Consolidado da Lei de Impostos sobre Transmissões de Imóveis e Atos Legais Documentados. É um imposto que provém da Administração Pública e é recolhido pela Comunidade Autónoma como forma indireta de financiamento da instituição.

Esta homenagem será aplicada no documentos notariais, documentos comerciais e documentos administrativos, que refletem transferências patrimoniais pesado, operações atos jurídicos corporativos e documentados. também é conhecido como taxa de hipoteca.

Em documentos notariais, existem dois tipos de ônus:

1. Cota fixa: usado para matrizes e cópias de escrituras e escrituras notariais. Também para a utilização de testemunhos, que deve ser feito em papel carimbado (exceto cópias simples).

2. Taxa variável. As primeiras cópias de escrituras e atos notariais, quando o objeto for quantidade ou coisa de valor, têm atos ou contratos que podem ser registrados nos Registros de Propriedade, Comércio, Propriedade Industrial e Imobiliária.

O que O ato legal está documentado em um empréstimo imobiliário?

É a homenagem que onerar um empréstimo hipotecário e que se baseia no capital, juros e custos que são garantidos com a hipoteca. O pagamento do Imposto sobre Atos Legais Documentados (AJD) é exigido uma vez que a escritura pública tenha sido concedida. O imposto é estadual, sendo atualmente gerido e arrecadado pela Comunidade Autônoma competente onde a hipoteca é feita, pois lembramos que este tipo de imposto é atualmente uma competência transferida.

legislação

A oneração de Actos Legais Documentados em matéria de crédito com garantia hipotecária não deixou de ser polémica desde a alteração da Lei dos impostos.  ITP (Imposto sobre Transmissão de Imóveis) e AJD (Ato Legal Documentado), ambos sujeitos ao mesmo texto legal.

O Plenário da Câmara Contencioso-Administrativa do Supremo Tribunal Federal proferiu sentenças contraditórias sobre a matéria. No final, manteve a interpretação de que o imposto deveria ser pago pelo cliente do Banco, ou seja, o devedor. Por fim, o Real Decreto-Lei 17/2018, de 8 de novembro, altera o Texto Consolidado da Lei do Imposto sobre as Transmissões Patrimoniais e Atos Legais Documentados, aprovado pelo Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de setembro.

Com essa modificação, o artigo 68.2 do Regulamento Tributário sobre Transmissões Patrimoniais e Atos Legais Documentados, que na época estabelecia que o devedor era o contribuinte que pagou o valor do imposto por sua conta, foi objeto de reforma.

Quem é o contribuinte tributário dos atos jurídicos documentados?

Uma vez que o nova modificação da lei aprovado pelo Governo, o sujeito passivo vai se tornar o emprestador, ou seja, o banco que assinou o contrato de empréstimo hipotecário. Assim, o tomador deixa de ser o tomador, como acontecia com a regulamentação anterior.

Quanto tempo tenho para pagar o imposto sobre atos jurídicos documentados?

O sujeito passivo terá o prazo de um mês para tributar esse tributo nos cofres do Estado. Se o prazo permitido para pagamento for ultrapassado, o sujeito responderá com juros de mora, ou seja, juros sobre juros.

Para saber mais sobre essas informações, consulta o que você precisa em nosso Tabelião em Barcelona.

Se desejar, você pode fazer uma consulta online ao cartório ou solicitar um agendamento para fazer uma videoconferência com o cartório e tirar todas as dúvidas. Este tipo de serviço notarial online é ideal quando não é necessário preparar documentos. Clique no link a seguir: cartório online para solicitar informações. 

Outro serviço online que lhe podemos oferecer é o pedido cópias simples rápidas online. Preencha o formulário na página e você pode solicitar sua cópia simples eletronicamente.

Hipoteca com juros a taxa fixa ou variável?

Para escolher qual o crédito à habitação que mais lhe interessa, seja taxa fixa ou taxa variável, terá de compreender e analisar as características de cada um, e ter em conta as condições que oferecem. Além do que significa cada taxa de juros, também é importante saber que são oferecidas diferentes condições dependendo da taxa de juros escolhida. Para fazer a escolha certa, você precisará levar em consideração fatores como prazo e taxa, suas perspectivas financeiras e sua situação pessoal. 

Juros de taxa fixa

A taxa de juros fixa é aquela que mantém a taxa de juros constante durante todo o prazo do empréstimo hipotecário e não depende de índices externos. Portanto, será o mesmo ao longo da vida do empréstimo. 

As vantagem juros a uma taxa fixa são múltiplos. O mutuário saberá a partir do momento em que assinar quanto terá que pagar em cada mês, pois as prestações mensais serão sempre as mesmas, para não correr o risco de ter que pagar mais se o índice de referência subir. Além disso, o interesse é atualmente muito atraente. 

No entanto, os juros prefixados também desvantagens. Normalmente, os bancos oferecem uma taxa mais alta do que a estabelecida na época para hipotecas de taxa variável. Atualmente a Euribor está em números negativos, pelo que os juros prefixados também são muito baixos. No entanto, entre as condições que se estabelecem, os prazos de reembolso costumam ser mais curtos, uma vez que não costumam ser superiores a 30 anos, e em geral a hipoteca de taxa fixa tem mais comissões. Por exemplo, o pagamento antecipado do empréstimo costuma ser mais caro. 

Taxa de juros variável

Juro variável é aquele que é revisto periodicamente e ajustado às condições de mercado em determinado momento de acordo com algum índice de referência, que normalmente é o Euribor. Portanto, estando vinculado a um benchmark em mudança, os juros aumentarão ou diminuirão com base no valor de mercado. A taxa será revisada anualmente ou semestralmente, dependendo do que foi contratado na concessão do crédito à habitação. 

Os juros de taxa variável vantagem. No momento da contratação, a taxa de juros inicial costuma ser inferior à das hipotecas com taxa fixa. É conveniente que o índice seja negociado em baixa, como a Euribor atualmente faz, que está em números negativos. Além disso, as condições costumam ser mais favoráveis, pois geralmente são oferecidos prazos de reembolso mais longos, até 30 anos ou mais, e têm menos comissões. 

No entanto, a taxa variável também desvantagens, pois se os juros subirem, corre-se o risco de ter que pagar uma taxa mais alta. As prestações são instáveis, pois como os juros dependem da Euribor, podem sofrer alterações em cada revisão. Portanto, existe o perigo de que no longo prazo sejam mais caros, pois se a Euribor subir muito, as prestações ficam mais caras, e isso pode significar ter que pagar mais do que com juros fixos. 

Em que devo basear minha escolha?

Como descrevemos anteriormente, cada tipo de hipoteca tem suas vantagens e desvantagens, então você terá que escolher, com base em sua situação pessoal e em suas perspectivas econômicas, qual delas irá beneficiá-lo mais. Em suma, terá de ter em conta aspetos objetivos, como as condições da hipoteca ou as previsões da Euribor, e outros mais subjetivos, como o grau de segurança que necessita para ficar mais tranquilo. 

No final, a decisão terá que ser tomada com base na tolerância que você tem ao risco e na incerteza que você pode suportar. Se você é uma pessoa que não quer arriscar e prioriza a estabilidade, a hipoteca de taxa fixa lhe dará a certeza sem mudanças que você precisa, mesmo que isso signifique pagar mais juros em princípio. Se, por outro lado, pretende pagar menos juros, não se importa em correr riscos e pode assumir um aumento significativo das prestações caso a Euribor suba no futuro, a sua melhor opção pode ser uma hipoteca variável. De facto, as previsões apontam para que a Euribor se mantenha baixa durante um mínimo de cinco anos, pelo que se o que lhe interessa é devolver o dinheiro num prazo relativamente curto, dez ou quinze anos, atualmente a melhor opção poderá ser a taxa variável. 

No final das contas, o perfil econômico, social, familiar e psicológico do devedor desempenha um papel muito importante. Por exemplo, um empresário experiente que tem capacidade de gerar renda de forma crescente e pretende poupar e investir e fazer amortizações parciais periodicamente, a taxa variável pode ser mais adequada. Por outro lado, um casal de servidores públicos com perfil de investimento conservador pode ser um candidato ideal para um empréstimo hipotecário com taxa fixa, pois oferece a segurança de saber o que será pago a cada mês durante as décadas em que a dívida com o banco é mantido. 

Se pretender obter mais informações sobre a formalização de um crédito à habitação, pode ler o nosso artigo da lei de transparência ou sobre a documentação necessária para formalizar o empréstimo. 

Informações sobre hipotecas.