El notario de Barcelona Antonio Bosch ofrece una explicación detallada sobre dos figuras jurídicas clave en el mercado inmobiliario catalán: el tanteo y el retracto. Ambos mecanismos, reforzados recientemente por el Decreto Ley 2/2025, otorgan a la Administración un derecho de adquisición preferente sobre determinados inmuebles, especialmente en zonas de mercado residencial tensionado.

El tanteo concede a la Administración la primera opción de compra cuando un inmueble sujeto a este derecho va a ser vendido. El propietario debe notificar la venta de forma fehaciente, con todos los detalles esenciales —precio, condiciones, estado de la vivienda y, en su caso, identidad del comprador—. La Administración dispone de dos meses para decidir si adquiere la vivienda y, en caso afirmativo, de tres meses más para formalizar la compra. Si no se pronuncia, el propietario puede vender al tercero, siempre en las mismas condiciones notificadas y dentro de un plazo de seis meses.

El retracto actúa como mecanismo corrector cuando el tanteo no se ha respetado, ya sea porque no se notificó la venta o porque se realizó en condiciones distintas (por ejemplo, a un precio inferior). En ese caso, la Administración puede anular la compraventa, adquiriendo el inmueble al comprador por el mismo precio que este pagó. Este derecho debe ejercerse en un plazo de tres meses desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, o desde que la Administración tenga conocimiento fehaciente de la operación.

El Decreto Ley 2/2025 amplía la aplicación de estos derechos en Cataluña, centrándose en ventas realizadas por grandes tenedores —empresas con cinco o más viviendas en alquiler en zonas tensionadas— y con el objetivo de incorporar los inmuebles adquiridos al parque público de vivienda con protección oficial, destinados de forma permanente a quienes más lo necesiten. Aunque estas figuras ya existían en la legislación urbanística para otros supuestos, su uso actual busca reforzar la función social de la vivienda.

Antonio Bosch recuerda que, si bien el tanteo y el retracto son instrumentos valiosos para garantizar el acceso a vivienda asequible, su aplicación presenta complejidades procedimentales que plantean el reto de equilibrar la agilidad del mercado con la protección del interés social.