Si en el ámbito administrativo la figura del Gran Tenedor genera obligaciones de gestión, en el ámbito fiscal catalán genera un impacto directo en el bolsillo: la aplicación del tipo de gravamen del 20% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO).

La reciente Resolución 3/2025, de 27 de junio, dictada por la Direcció General de Tributs i Joc, ha venido a arrojar luz sobre cómo interpretar este «super-impuesto» introducido por el Decreto Ley 5/2025. A continuación, resumo los criterios clave que todo inversor y asesor debe conocer.

1. ¿Quién es Gran Tenedor a efectos fiscales? (El Criterio de la Propiedad)

A diferencia de la normativa de vivienda (que mira la titularidad del uso), Hacienda mira la propiedad.

Para aplicar el tipo del 20%, se considera Gran Tenedor a quien cumpla uno de estos requisitos en Cataluña2:

  • Ser propietario de más de 10 inmuebles de uso residencial.
  • Ser propietario de una superficie construida residencial de más de 500 m².
  • Ser propietario de 5 o más inmuebles residenciales en una Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT).

La Gran Diferencia: Nuda Propiedad vs. Usufructo

La Resolución 3/2025 aclara el punto más conflictivo. Para el cómputo fiscal:

  • SÍ computa la Nuda Propiedad: Se considera que el nudo propietario es «propietario» a estos efectos.
  • NO computa el Usufructo: Quien solo tiene el usufructo o derecho de habitación no se considera propietario para este impuesto.
  • Consecuencia práctica: Una persona puede ser Gran Tenedor Administrativo (porque tiene usufructos y alquila) pero NO ser Gran Tenedor Fiscal (y librarse del 20% de ITP al comprar).

2. Reglas de Cómputo: La «Matemática» del Gran Tenedor

La Resolución establece reglas precisas para evitar dudas en patrimonios complejos:

  • Exclusión de la vivienda habitual: Para las personas físicas, su vivienda habitual no cuenta para sumar los 5 o 10 inmuebles. Además, si un Gran Tenedor persona física compra una vivienda para que sea su nuevo domicilio habitual, esa compra no tributa al 20%, sino al tipo general.
  • Garajes y trasteros: Quedan excluidos del cómputo.
  • Cómputo de participaciones indivisas: Si se tienen porcentajes de varios inmuebles (no el 100%), se suma la superficie proporcional. Si el total de metros residenciales proporcionales supera los 500 m², se adquiere la condición de Gran Tenedor.

3. El caso del Edificio Entero

Se aplica también el tipo del 20% cuando se transmite la totalidad de un edificio de viviendas (con 2 o más viviendas) a un solo adquirente, tenga o no división horizontal.

  • Adquisición Progresiva: Si compras el edificio piso a piso, las primeras liquidaciones son provisionales. Al completar el edificio, deberás regularizar y pagar la diferencia hasta el 20% más intereses.
  • Base Imponible: El 20% solo grava la parte residencial (viviendas). Si el edificio tiene locales, esa parte tributa al tipo general (10%).

4. La Consolidación de Dominio (El Nudo Propietario)

Un aviso importante para herencias y extinciones de usufructo:

Cuando se consolida el dominio (por muerte del usufructuario o fin del plazo), el nudo propietario debe tributar por el valor del usufructo que recupera.

La Resolución aclara que si en ese momento el nudo propietario es Gran Tenedor, deberá pagar el 20% sobre el valor de esa consolidación. Se mira la «foto» del patrimonio en el momento de la consolidación, no cuando se heredó la nuda propiedad.

La Resolución 3/2025 confirma que la fiscalidad inmobiliaria en Cataluña se ha dualizado. Tenemos un régimen general y un régimen penalizador para la acumulación de activos. Como notarios, es vital verificar en cada escritura de compraventa si el comprador cruza estos umbrales, advirtiendo que la «nuda propiedad» que a veces olvidamos, aquí sí suma para la factura fiscal.

NOTA FISCAL: La presente nota es informativa y en ningún caso puede entenderse como un consejo o una asesoría fiscal.