Una visión comparada de la regulación inmobiliaria: lecciones para no tropezar en piedra ajena. Recientemente, tuve la ocasión de exponer en la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona algunas reflexiones sobre las últimas tendencias regulatorias en materia de vivienda. Vivimos tiempos de «torrente legislativo», donde la figura del Gran Tenedor se ha convertido en el eje de una política de vivienda que parece haber olvidado ciertos principios económicos básicos.

Para entender hacia dónde vamos, a menudo es útil mirar dónde han estado otros. El análisis comparado no miente: las ciudades que han intentado domar los precios por decreto nos ofrecen lecciones valiosas.

El espejo internacional: Luces y sombras

Cuando observamos las experiencias de Berlín, París, Vancouver o Buenos Aires, vemos patrones que se repiten con tozudez.

  • Berlín y el efecto rebote: El famoso Mietendeckel (congelación de alquileres de 2020) fue un experimento fallido. Si bien los precios de los contratos vigentes bajaron artificialmente, la oferta se desplomó y surgió una dualidad de mercado. Tras su anulación por inconstitucional, el rebote de precios fue traumático. La lección alemana es clara: intervenir el precio sin aumentar la oferta es pan para hoy y hambre para mañana.
  • Buenos Aires y la rigidez: El caso argentino es quizá el más dramático. La Ley de Alquileres de 2020, con sus ajustes obligatorios y plazos rígidos, destrozó el mercado. Los propietarios retiraron sus viviendas masivamente, disparando los precios muy por encima de la inflación. Recientemente, tras la derogación de dicha norma y la vuelta a la libertad de pacto, la oferta ha repuntado más de un 60% y los precios reales han empezado a moderarse.
  • París y la burocracia: El sistema de l’encadrement des loyers (control por zonas) ha logrado una estabilización tímida, pero a costa de una burocracia inmensa y de un mercado donde el incumplimiento normativo empieza a ser la norma para que los números cuadren.
  • Vancouver y la movilización: Quizá el único caso con matices positivos es el de Vancouver y su impuesto a las viviendas vacías (Vacant Home Tax). Al enfocarse en movilizar el stock vacío y no en fijar precios, lograron reducir la desocupación. Es una medida fiscal, no de control de rentas, y ahí radica su relativa eficacia.

España y Cataluña: La estigmatización del ahorro

Pese a estas evidencias, en España, y muy especialmente en Cataluña con la Ley 12/2023 y el reciente Decreto Ley, hemos optado por el camino más pedregoso: la estigmatización de la propiedad.

Hemos creado la figura del «Gran Tenedor» no como un agente económico necesario que provee vivienda, sino como un sujeto sospechoso al que hay que vigilar, inspeccionar y limitar. En zonas tensionadas de Cataluña, se es Gran Tenedor con solo 5 viviendas. Esto no afecta a grandes corporaciones «buitre», sino a familias ahorradoras de clase media que ven cómo su patrimonio, lícitamente adquirido y tributado, queda sujeto a una intervención asfixiante.

La regulación actual rompe la libertad de pacto y traslada al propietario privado una responsabilidad que debería ser pública: la de garantizar el derecho a la vivienda. Al topar precios y añadir inseguridad jurídica, no estamos protegiendo al inquilino, estamos contrayendo la oferta futura.

La advertencia de Lindbeck

No quisiera terminar sin una cita que, aunque escrita hace más de medio siglo, resuena hoy con una vigencia escalofriante. El economista socialdemócrata sueco Assar Lindbeck, en su obra «La economía política de la Nueva Izquierda» (1971), nos dejó esta sentencia:

En muchos casos, el control de los alquileres parece ser la técnica más eficaz conocida hasta ahora para destruir una ciudad, con la excepción de los bombardeos.

Lindbeck nos advertía de que cuando la ideología ignora las leyes de la oferta y la demanda, el resultado es la escasez y el deterioro urbano.

En mi opinión, estamos a tiempo de rectificar. Necesitamos políticas que incentiven la oferta, que den seguridad jurídica al que pone su vivienda en alquiler y que dejen de tratar al propietario como el enemigo del sistema. La función social de la propiedad es indiscutible, pero no puede ejercerse a costa de anular el derecho de propiedad mismo.