En el tráfico jurídico actual, especialmente en el sector inmobiliario, nos encontramos con situaciones donde la confianza no es suficiente y se requiere de mecanismos que garanticen la ejecución de un negocio hasta su fin. Aquí es donde entra en juego un poder notarial concreto, el poder irrevocable.

1. Una figura de carácter excepcional

Debemos partir de una premisa clara: el mandato y el poder son, por su propia naturaleza, revocables. La facultad del poderdante de dejar sin efecto las facultades concedidas es la norma general (Art. 1732 del Código Civil español). Por ello, la creación de un poder que «ate de manos» al otorgante es un asunto sumamente delicado que requiere un estudio pormenorizado de la causa que lo justifica. No se puede otorgar a la ligera, pues afecta a la libertad de disposición del individuo.

2. El marco legal: Cataluña frente al Derecho Común

Existe una diferencia técnica importante entre legislaciones:

  • Código Civil Español: No regula de forma expresa la irrevocabilidad, aunque la doctrina y la jurisprudencia la han admitido cuando el poder no es un simple mandato, sino que forma parte de un contrato bilateral o de un negocio complejo donde hay intereses de terceros o del propio apoderado.
  • Código Civil de Cataluña: Es más avanzado en este sentido. El artículo 622-36 y siguientes contemplan situaciones donde el poder puede subsistir a pesar de la incapacidad del poderdante o establecerse con condiciones de estabilidad cuando existe un interés legítimo y pactado. Según el precepto citado, se puede pactar que el mandato sea irrevocable si el otorgamiento tiene como finalidad la salvaguarda de intereses legítimos del mandatario o de los mandantes, derivados de una relación jurídica distinta del mandato

3. La posición del Tribunal Supremo

La jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo ha validado el poder irrevocable siempre que exista un «negocio base» que lo sustente. El poder no es entonces un acto de generosidad, sino la herramienta necesaria para que se cumpla un contrato previo. El TS exige que la irrevocabilidad esté vinculada a una finalidad lícita y que el apoderado tenga un interés propio en el ejercicio del poder.

4. El caso real: Operaciones de Flipping Inmobiliario

Imaginemos una situación habitual en mi despacho: varios inversores adquieren un inmueble en cotitularidad para reformarlo y venderlo en un plazo corto (flipping).

En este escenario, los cotitulares firman un contrato de promoción delegada o de inversión con un gestor. Para que la operación tenga éxito y no quede bloqueada por el arrepentimiento o la situación personal de uno de los inversores, es evidente y necesario que se otorgue un poder irrevocable al gestor. Sin esta garantía, el gestor no podría firmar contratos de obra, suministros o la venta final ante Notario con la agilidad que el mercado exige.

5. Propuesta de Cláusula para Escritura Pública

Para que este poder sea respetado por los notarios, recomiendo la inclusión de una cláusula redactada en los siguientes términos:

«CARÁCTER IRREVOCABLE DEL PODER: Las facultades conferidas en el presente instrumento se otorgan con el carácter de irrevocables, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias de 31 de octubre de 1987 y 13 de mayo de 1994), por constituir este poder el medio necesario para la ejecución de un negocio jurídico base preexistente: el contrato de inversión y reforma (flipping) suscrito entre las partes con fecha [FECHA]. Existe un interés común entre poderdante y apoderado que justifica la renuncia a la facultad de revocación unilateral. Asimismo, al amparo del artículo 622-36  del Código Civil de Cataluña, se pacta expresamente que el poder es irrevocable y esta irrevocabilidad tiene la como  finalidad la salvaguarda de intereses legítimos del mandatario y de los mandantes, derivados de una relación jurídica distinta del mandato antes indicada.»

El poder irrevocable no es una «carta blanca», sino un escudo de seguridad jurídica. Si estás planeando una inversión conjunta o un proyecto de rehabilitación, asegúrate de que el vehículo jurídico que utilizas (el poder) sea tan sólido como la estructura del edificio que vas a reformar.