En el derecho, como en la vida, los matices lo son todo. Y en la actual regulación del mercado inmobiliario, nos encontramos ante una auténtica torre de Babel terminológica. Las palabras «vivienda» y «Gran Tenedor» no significan lo mismo en la ventanilla de Hacienda que en la del registro de la propiedad o en la de la Administración de vivienda.

Esta confusión no es baladí: de una definición depende que una operación esté sujeta a tanteo y retracto, a limitación de precios o a impuestos específicos. Hoy quiero diseccionar estos dos conceptos para arrojar luz sobre las zonas de sombra.

1. El objeto: ¿Qué es una vivienda a efectos de cómputo?

Parece una pregunta obvia, pero no lo es. Para que un inmueble compute en la lista de un Gran Tenedor, debe cumplir requisitos cumulativos:

  • Destino: Debe ser de uso residencial. Quedan excluidos los locales, oficinas, garajes y trasteros (salvo que estén vinculados registralmente a la vivienda).
  • Habitabilidad: Debe contar con Cédula de Habitabilidad. Un local transformado físicamente en loft pero sin cambio de uso legal ni cédula, no computa como vivienda (es un «inmueble atípico», pero no vivienda).
  • Realidad física vs. Registral: En los edificios en propiedad vertical (sin división horizontal), la norma administrativa (Ley 12/2023 y normativa catalana) nos dice que computa cada una de las unidades físicas susceptibles de uso independiente. Es decir, un solo edificio registral puede contener 20 «viviendas» a efectos de convertir a su dueño en Gran Tenedor.

2. El sujeto: La gran dicotomía del «Gran Tenedor»

Aquí es donde reside la mayor trampa jurídica. Dependiendo de qué norma leamos, el Gran Tenedor cambia de rostro.

  • La visión Fiscal: El Propietario

Tradicionalmente, y en el ámbito tributario estricto, se ha vinculado la tenencia a la propiedad del activo. La normativa fiscal suele poner el foco en quién tiene el patrimonio, la riqueza estática. Bajo esta óptica, el «propietario» es el dueño, excluyendo a figuras que tienen el uso pero no la propiedad.

  • La visión Administrativa (Vivienda): El Titular del derecho de uso

Sin embargo, la legislación de vivienda (Ley 18/2007, DL 1/2015 y Ley Estatal 12/2023) tiene una finalidad distinta: no busca gravar la riqueza, sino regular el mercado del alquiler y el uso habitacional.

Por tanto, para la Administración, Gran Tenedor no es solo el «propietario», sino cualquier titular de un derecho real que le faculte para ceder el uso de la vivienda.

Esto amplía el abanico de forma drástica e incluye a:

  1. El Usufructuario: Es el caso más claro. El nudo propietario no puede alquilar la vivienda; el usufructuario sí. Por tanto, a efectos de contención de rentas y tanteo, el Gran Tenedor es el usufructuario, no el nudo propietario.
  1. El Superficiario: Quien tiene un derecho de superficie sobre un suelo para construir y explotar viviendas.
  2. El Concesionario Administrativo: Quien explota viviendas sobre suelo público.
  3. El Fideicomisario: Una figura clave en el derecho sucesorio catalán. Mientras el fideicomiso está pendiente, el fiduciario actúa como titular dominical, pero con cargas. La definición administrativa atrapa a quien tenga la capacidad inmediata de disponer del uso habitacional.

3. ¿Por qué es vital esta distinción?

Imaginemos una herencia donde la viuda recibe el usufructo universal de 6 pisos y los hijos la nuda propiedad.

  • Óptica Fiscal/Patrimonial: Los hijos podrían parecer los «dueños» del ladrillo a efectos de patrimonio futuro.
  • Óptica de Vivienda (Zona Tensionada): La viuda es una Gran Tenedora (tiene el derecho de uso de más de 5 viviendas). Si decide alquilar uno de esos pisos, estará sujeta a los límites de precios más estrictos y, si decide vender su derecho de usufructo, podría estar sujeta a derechos de tanteo. Los hijos, como nudos propietarios, no computan porque no tienen «uso y disfrute».

La etiqueta de «Gran Tenedor» no es un sello que se lleva en la frente; es un estado jurídico que depende de qué derechos reales ostentamos y dónde están ubicados los inmuebles.

Confundir «ser dueño» con «ser titular» puede llevarnos a errores graves en la planificación de herencias o inversiones. Como notarios, nuestra labor es desbrozar esta selva terminológica para que el ciudadano sepa exactamente qué reglas del juego le aplican.