Operaciones Claras y «Zonas Grises» en el tanteo y retracto  de grandes tenedores: Análisis de casuística notarial

En la aplicación práctica de los derechos de adquisición preferente (Tanteo y Retracto) a favor de la Administración, la gran pregunta que nos hacemos en la oficina notarial no es solo «¿quién es el vendedor?», sino «¿qué estamos firmando realmente?«.

La normativa catalana (DL 1/2015 modificado por DL 2/2025) vincula el derecho de tanteo a las transmisiones onerosas. Sin embargo, el tráfico jurídico inmobiliario es rico y complejo, y no siempre encaja en la simple definición de «compraventa».

A continuación, disecciono las operaciones claras y aquellas dudosas que requieren una especial cautela notarial.

1. Operaciones CLARAS (Sujetas o Excluidas)

En este bloque reina la seguridad jurídica. Sabemos positivamente si debemos notificar o no.

Claramente SUJETAS (Hay Tanteo):

Son aquellas donde existe una transmisión patrimonial y una contraprestación económica evidente.

  1. Compraventa de Inmueble: El caso paradigma. Si un Gran Tenedor (PJ) vende una vivienda en zona tensionada, debe notificar.
  2. Dación en Pago: Cuando el Gran Tenedor entrega una vivienda para extinguir una deuda (sea hipotecaria o no). Se equipara a una transmisión onerosa porque la «contraprestación» es la liberación de la deuda.
  3. Aportación a Sociedad: Si un Gran Tenedor aporta un inmueble al capital social de una mercantil, existe transmisión y existe onerosidad (recibe acciones/participaciones a cambio). Caben argumentos en contra, pero el precedente en otras operaciones urbanísticas, aconseja tener prevención y cautela en este tipo de operaciones. En otro casos, como las fusiones o escisiones creo que es muy discutible el derecho de tanteo administrativo, pues  se trata de una operación “neutral” fiscalmente, y cuya “onerosidad” puede ser discutida.
  4. Venta de Cuota Indivisa a un Tercero: Si un Gran Tenedor vende, por ejemplo, su 50% de una propiedad a un tercero ajeno a la comunidad. Es una transmisión pura de una cuota patrimonial que computa por por entidades sino por metros cuadrados. Atención por lo tanto a estas operaciones.
  5. Claramente EXCLUIDAS (No hay Tanteo):

Al faltar el elemento de onerosidad, la Administración no entra.

  1. Herencias y Legados: La sucesión mortis causa no está sujeta.
  2. Donaciones Puras: Al ser gratuitas, no activan el derecho de tanteo y retracto.

2. Operaciones DUDOSAS (Las «Zonas Grises»)

Aquí es donde el notario debe afinar el lápiz. Son operaciones donde la naturaleza jurídica civil (declarativa) choca a veces con la interpretación fiscal o administrativa (traslativa).

  1. La Extinción de Condominio (Disolución de Comunidad)

Este es el gran caballo de batalla.

  • La Teoría: La jurisprudencia civil dice que dividir la cosa común no es transmitir, sino concretar un derecho abstracto. No debería haber tanteo.
  • El Riesgo: Si la extinción conlleva una compensación económica (exceso de adjudicación) y el que sale de la comunidad es un Gran Tenedor recibiendo dinero, la Administración puede interpretarlo como una «venta encubierta» de su cuota.
  • Criterio de prudencia: Si hay contraprestación dineraria relevante, la recomendación garantista es notificar, especialmente si el Gran Tenedor se desprende de la titularidad.
  1. Transmisión de Acciones o Participaciones (Venta Indirecta)

¿Qué pasa si en lugar de vender el edificio, vendo la S.L. que es dueña del edificio?

  • La Norma: El Art. 2.2 del DL 1/2015 busca evitar el fraude de ley. Si se transmite el control de una sociedad cuyo activo principal son viviendas en zona tensionada, la Administración podría exigir el derecho de tanteo.
  • La Duda: ¿Hasta qué nivel de participación? ¿Y si es una sociedad con actividad económica real y no meramente patrimonial? Es una zona de alto riesgo interpretativo.
  1. Cambio de Régimen Matrimonial

Un cónyuge (Gran Tenedor) aporta su vivienda privativa a la sociedad de gananciales.

  • Análisis: Si la aportación es onerosa (nace un derecho de crédito a favor del aportante contra la sociedad), fiscalmente es una Transmisión Patrimonial Onerosa (TPO). En caso contrario, si la naturaleza es gratuita no habrá obligación de notificar.
  • Conclusión: Al estar sujeta a TPO, técnicamente entra en el radar del tanteo administrativo, aunque la lógica familiar sugiere lo contrario.
  1. División Horizontal y Complejos «De Facto» (Propiedad Vertical)

¿Cómo computamos o transmitimos unidades en un edificio que no tiene la división horizontal hecha?

  • La Regla: Para ser Gran Tenedor, computan todas las unidades físicas de uso residencial, estén o no inscritas separadamente.
  • La Operación: Si se vende el edificio entero (en bloque), hay tanteo. Pero si se venden participaciones indivisas que dan derecho al uso exclusivo de pisos concretos (sin división formal), estamos ante una venta de vivienda «de facto» que debe notificarse para evitar el fraude. Sin embargo, en este caso un hipotético tanteo de la Administración es cuando menos conflictivo, pues será difícil concretarlo en una vivienda pues se vende un porcentaje.
  1. Conversión de Elementos Comunes

La desafección de una portería para venderla como vivienda independiente.

  • Al convertirse en elemento privativo mediante negocio oneroso, nace una nueva finca registral susceptible de transmisión. Si el titular (la Comunidad o el Promotor propietario único) es Gran Tenedor, la primera transmisión de esa nueva entidad estaría sujeta.

Conclusión: Ante la duda, notificación

La frontera entre la ingeniería jurídica legítima y el fraude de ley es delgada a los ojos de una Administración con hambre de suelo.

En todas estas operaciones «dudosas», mi consejo profesional es aplicar el principio de prudencia: cuando exista una contraprestación económica que fluye hacia un Gran Tenedor a cambio de la pérdida de un derecho real sobre vivienda, la notificación cautelar a la Administración es el único seguro de vida contra un retracto futuro que podría anular la operación proyectada.