Desde el pasado 3 de junio de 2022, y en virtud de la actualización de la Orden Ministerial ECO/805/2003, cualquier persona que quiera obtener una tasación hipotecaria de una vivienda deberá aportar el certificado de eficiencia energética. Este requisito, aunque pudiera parecer meramente técnico o burocrático, responde a un esfuerzo de armonización con la normativa europea en materia de sostenibilidad y ahorro energético, y tiene implicaciones prácticas que conviene conocer, especialmente para quienes estén en proceso de compraventa de un inmueble en Barcelona o cualquier otra parte del territorio español.

El certificado de eficiencia energética es un documento oficial redactado por un técnico competente que recoge información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble. Entre otros aspectos, evalúa elementos como el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda de calefacción, refrigeración, ventilación, agua caliente sanitaria e iluminación. La calificación resultante se expresa en una escala de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Este certificado no solo se exige ya en operaciones de compraventa o alquiler, sino que ahora se ha convertido también en un requisito indispensable para solicitar una tasación hipotecaria con finalidad de garantía bancaria.

Este cambio normativo tiene una implicación directa para cualquier ciudadano que quiera pedir una hipoteca, ya que el banco, antes de conceder el préstamo, solicitará una tasación del inmueble a través de una sociedad homologada. A partir de ahora, esta sociedad de tasación solo podrá emitir el informe de valoración si se le ha entregado previamente el certificado de eficiencia energética del inmueble. Esto supone un paso adicional en el proceso, que debe ser anticipado con tiempo suficiente para no demorar la operación de compraventa.

Para quienes viven en Barcelona o compran una vivienda en esta ciudad, es importante tener en cuenta que tanto el certificado como la inscripción del mismo deben hacerse a través del Institut Català d’Energia (ICAEN), que es el organismo competente en Cataluña. De hecho, una vez realizado el certificado, este debe registrarse obligatoriamente en dicho organismo para que adquiera validez legal. No basta con que el técnico lo haya redactado; debe estar debidamente inscrito y contar con el número de registro correspondiente.

Uno de los aspectos que ha generado más confusión en los últimos tiempos es la falsa creencia de que el certificado solo era necesario en el momento de la firma de la escritura de compraventa o del contrato de arrendamiento. Sin embargo, ahora resulta imprescindible incluso en fases previas, como es el caso de la tasación. Esto obliga a que vendedores y compradores actúen con mayor previsión y asesoren con antelación los pasos necesarios antes de iniciar trámites notariales o hipotecarios.

A nivel estadístico, los datos más recientes del Ministerio para la Transición Ecológica indican que una gran mayoría del parque inmobiliario español se sitúa en las letras E, F o G, lo que refleja una escasa eficiencia energética generalizada. En Cataluña, las cifras no difieren mucho, lo que ha llevado a las administraciones a incentivar reformas para mejorar la calificación energética de los edificios, ya sea mediante subvenciones o deducciones fiscales.

Un ejemplo típico podría ser el de una vivienda en el Eixample de Barcelona, construida antes de 1970 y sin rehabilitaciones importantes. En estos casos, la certificación energética suele situarse en los niveles más bajos, lo que podría influir indirectamente en la tasación si el estado energético afecta al valor percibido del inmueble. Aunque, por el momento, la calificación energética no modifica el valor tasado de forma directa, sí puede tener un impacto en futuras políticas de financiación verde por parte de las entidades bancarias.

Desde el punto de vista notarial, lo recomendable es que el cliente inicie la obtención del certificado de eficiencia energética en cuanto tenga intención de vender o hipotecar su inmueble. La solicitud puede realizarse contactando con un técnico habilitado (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero) que realice la visita al inmueble y emita el informe. Posteriormente, dicho certificado debe inscribirse en el ICAEN y, una vez registrado, puede facilitarse a la sociedad de tasación que intervendrá en la operación.

En definitiva, el certificado de eficiencia energética ha dejado de ser un simple requisito documental vinculado al momento de firmar escrituras, para convertirse en un elemento imprescindible desde etapas muy iniciales del proceso inmobiliario. Tenerlo en regla no solo permite cumplir con la normativa vigente, sino que demuestra una actitud proactiva y transparente por parte del titular del inmueble, facilitando la gestión hipotecaria y dotando de mayor confianza al conjunto de la operación.