Comprar una vivienda no significa necesariamente poder disponer de ella de forma inmediata. El inmueble puede estar gravado con un usufructo, alquilado a un tercero o materialmente ocupado por una persona cuyo derecho a permanecer en él deba analizarse. Estas circunstancias afectan directamente al uso de la vivienda, al precio y a la seguridad de la operación.
En Cataluña, además, el usufructo y la compraventa tienen regulación propia en el Código Civil de Cataluña, por lo que resulta especialmente importante comprobar la situación jurídica y posesoria del inmueble antes de firmar. Conocer quién tiene derecho a utilizar la vivienda, en qué condiciones y cuándo podrá obtenerse la posesión efectiva permite evitar conflictos que pueden aparecer después de haber pagado el precio.
Comprar una vivienda con usufructo en Cataluña
El usufructo es un derecho real que permite a una persona utilizar y disfrutar un bien que pertenece a otra. Cuando sobre una vivienda existe un usufructo, la propiedad se encuentra dividida entre el usufructuario, que tiene las facultades de uso y disfrute que resulten del título y de la ley, y el nudo propietario, que conserva la titularidad de la propiedad privada de ese disfrute.
Si una persona compra únicamente la nuda propiedad de una vivienda, no adquiere automáticamente el derecho a vivir en ella. Mientras el usufructo continúe vigente, el usufructuario conserva la posesión y puede percibir las utilidades derivadas del inmueble dentro de los límites establecidos. Por este motivo, el valor de la nuda propiedad suele ser inferior al del pleno dominio.
En Cataluña, el régimen del usufructo está regulado específicamente por el Código Civil de Cataluña. El nudo propietario puede disponer jurídicamente del bien y realizar determinadas actuaciones siempre que no perjudiquen los derechos del usufructuario. Por ello, antes de comprar es imprescindible examinar el título que constituyó el usufructo, ya que puede establecer condiciones concretas sobre su duración, facultades y extinción.
También debe comprobarse cómo y cuándo está previsto que termine el usufructo. Puede tratarse, por ejemplo, de un usufructo vitalicio o de un derecho constituido por un período determinado. La futura consolidación del pleno dominio puede tener además consecuencias fiscales, por lo que el precio de adquisición no debería ser el único elemento económico que valore el comprador.
Qué ocurre si la vivienda tiene inquilinos u ocupantes
La situación es diferente cuando quien ocupa la vivienda dispone de un contrato de arrendamiento. La venta del inmueble no implica necesariamente la extinción del alquiler. El comprador puede quedar subrogado en la posición del anterior propietario en los términos previstos por la legislación de arrendamientos urbanos, por lo que deberá conocer el contrato antes de formalizar la adquisición.
También debe comprobarse si el arrendatario dispone de derechos de adquisición preferente. En determinados supuestos, el inquilino puede tener derecho de tanteo o retracto, salvo que exista una renuncia válida o concurra alguna de las excepciones previstas legalmente. Esta circunstancia debe analizarse antes de firmar la compraventa y no cuando la transmisión ya se ha realizado.
Una situación distinta se produce cuando la vivienda está ocupada por una persona que no dispone de un contrato de arrendamiento vigente ni de otro título que justifique suficientemente su posesión. Comprar en estas condiciones puede trasladar al nuevo propietario el problema de recuperar materialmente el inmueble y obligarle, según las circunstancias, a iniciar las acciones legales correspondientes.
Por este motivo, conocer el contenido del Registro de la Propiedad no siempre es suficiente. El Registro informa sobre la titularidad y los derechos inscritos, pero puede no reflejar quién está viviendo realmente en el inmueble. Antes de comprar resulta prudente comprobar personalmente el estado de la vivienda, quién la ocupa, si se entregarán las llaves y si existen contratos u otras circunstancias que condicionen la posesión.
Cómo proteger al comprador antes de firmar la compraventa
Una operación con ocupantes, inquilinos o usufructuarios requiere una preparación documental superior a la de una compraventa ordinaria. El contrato de arras, cuando exista, debería describir correctamente la situación posesoria y evitar que el comprador asuma obligaciones económicas importantes creyendo que adquirirá una vivienda libre cuando no sea así.
En Cataluña, el otorgamiento de la escritura pública puede producir la tradición del inmueble si del propio documento no resulta otra cosa. Sin embargo, esta consecuencia jurídica debe diferenciarse de la posesión material. Una persona puede convertirse jurídicamente en propietaria mediante la compraventa y encontrarse después con que un tercero continúa ocupando físicamente la vivienda.
Cuando existe el compromiso de entregar la finca libre de ocupantes, esta obligación debe quedar correctamente reflejada. Dependiendo de las circunstancias, pueden estudiarse mecanismos contractuales como aplazamientos, retenciones de parte del precio, condiciones vinculadas a la entrega efectiva o acreditación de la desocupación. No existe una fórmula única adecuada para todas las operaciones.
El comprador también debería revisar la información registral, los contratos existentes, la situación de la comunidad de propietarios y el resto de documentación relacionada con la vivienda. Cuanto más compleja sea la situación posesoria, mayor importancia tiene que estas comprobaciones se realicen antes de asumir definitivamente el compromiso de compra.
Viviendas procedentes de herencias, usufructo y fiscalidad
El usufructo aparece con frecuencia en viviendas procedentes de una herencia. En Cataluña existe un régimen sucesorio propio y pueden darse situaciones en las que diferentes personas sean titulares de la nuda propiedad y del usufructo. En determinadas sucesiones intestadas, por ejemplo, el cónyuge viudo o conviviente estable superviviente que concurre con descendientes puede tener derecho al usufructo universal de la herencia.
Si se pretende vender el pleno dominio de una vivienda en estas circunstancias, debe comprobarse quién ostenta cada derecho. No basta con obtener el consentimiento de quien figura como nudo propietario si otra persona conserva un usufructo vigente. Para que el comprador pueda adquirir la propiedad libre de ese derecho será necesario estructurar correctamente la intervención de todos los titulares afectados.
La extinción del usufructo también puede generar obligaciones tributarias. En Cataluña, el tratamiento fiscal de la consolidación del dominio depende del origen del desmembramiento y de la causa por la que se extinga el usufructo. No tributa de igual forma un usufructo nacido de una herencia o donación que uno originado mediante una transmisión onerosa, ni necesariamente produce los mismos efectos una extinción ordinaria que una renuncia anticipada.
Por esta razón, comprar una vivienda con usufructo u ocupantes requiere analizar conjuntamente propiedad, posesión, contratación y fiscalidad. En la Notaría Bosch en Barcelona, Antonio Bosch y su equipo pueden estudiar previamente la documentación y las circunstancias de la operación para que el comprador conozca qué está adquiriendo, qué derechos continuará soportando y qué condiciones deben cumplirse para disponer efectivamente del inmueble.
Equipo de profesionales de la Notaría Bosch de Barcelona.
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