GUIA DE LA ESCRITURA NOTARIAL PARA LA COMPRA  DE UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

Cómo  asegurar un proceso sin sobresaltos

En este artículo empezamos con la «guía de la escritura notarial de la compra de una vivienda de segunda mano».

Se pretende establecer una guía u hoja de ruta que ayude al lector a comprar un piso de segunda mano.

¿De dónde partimos? Ya has elegido el piso y vas a ir directamente al notario. O bien, ya has elegido el piso y has firmado un contrato de arras. 

En este caso los pasos son: 

1º Elige notario y comunicarlo al Banco y/o vendedor

Recuerda que, según la legislación vigente, el comprador tiene el derecho de elegir el notario que intervendrá en la operación. Es importante comunicar esta elección tanto al banco (si hay financiación hipotecaria) como al vendedor para coordinar la firma. Para más información sobre quién debe elegir el notario, haz clic aquí.

2º Ponte en contacto con la notaría de tu confianza

Al contactar con la notaría, proporciona todos los datos relevantes de la operación, incluyendo información sobre la propiedad, las partes involucradas y la fecha estimada de firma. Esto permitirá al notario preparar la documentación necesaria con antelación.

3º El vendedor debe aportar a la notaría  unos documentos. Vas a descubrir  qué sentido tienen estos documentos. Cuánto cuestan y quién tiene que pagarlos.

  • Fotocopia de los DNI de compradores y vendedores: Es esencial para verificar la identidad de las partes y su capacidad legal para realizar la compraventa.

¿Qué sentido tiene aportar el DNI en la firma? ¿Qué otros documentos identificativos tengo que aportar? Para dar respuesta a estas preguntas, haz clic aquí. 

  • Aportar  los poderes si alguien actúa en nombre de otro: En caso de que alguna parte actúe mediante representante, se debe presentar un poder notarial que acredite dicha representación.

Para saber el motivo por el que se tiene que aportar una copia auténtica del poder, haz clic aquí.

  • Título de propiedad: Este documento acredita que el vendedor es el legítimo propietario del inmueble y tiene derecho a venderlo.
  • Nota del registro: La nota simple informativa del Registro de la Propiedad proporciona información sobre la situación registral del inmueble, incluyendo cargas o gravámenes existentes.

Para diferenciar el título de propiedad y la nota simple informativa del Registro de la Propiedad, haz clic aquí.

  • Certificado de deudas de la comunidad de propietarios: Este certificado acredita que el vendedor está al corriente de los pagos de la comunidad, evitando que el comprador herede deudas pendientes.

¿Qué es exactamente el certificado de deudas de la comunidad de propietarios y cómo debe estar redactado? Para resolver sus dudas, haz clic aquí.

  • Certificado del catastro Inmobiliario: Proporciona información sobre la descripción física y valor catastral del inmueble, útil para la liquidación de impuestos.

Si quiere tener más información sobre el Catastro Inmobiliario, haz clic aquí.

  • Recibos de IBI: Acreditan que el vendedor ha pagado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles hasta la fecha de la venta.

¿Porqué es necesario aportar los recibos del IBI? ¿Tengo alguna responsabilidad del IBI de la vivienda que compro? Si quiere dar respuesta a estas preguntas, haz clic aquí.

  • Cédula de habitabilidad: Documento que certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad.

Para saber la utilidad de la cédula de habitabilidad y sus posibilidades de exoneración, haz clic aquí. 

  • Números de cuenta de dónde has sacado el dinero y números de cuenta donde el vendedor ingresa  el precio de la compra: Es importante para cumplir con la normativa de prevención del blanqueo de capitales y justificar la procedencia de los fondos.

Si quiere informarse más en relación a la forma y los métodos de pago, haz clic aquí.

  • Certificado de aptitud del edificio: En algunas comunidades autónomas, como Cataluña, es obligatorio para edificios con cierta antigüedad y acredita que el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE).

¿Es necesario que aporte el certificado de aptitud del edificio ¿Cómo lo puedo obtener? Para saber más sobre el certificado de aptitud del edificio, haz clic aquí. 

  • Certificado de eficiencia energética: Obligatorio desde 2013, informa sobre el consumo energético de la vivienda y su impacto ambiental.

Para saber en qué casos se tiene aportar la eficiencia energética y la información que proporciona, haz clic aquí. 

4º La notaria te dará una hora y un día de firma. Acude con los vendedores y los representantes del banco.

Acude con los vendedores y los representantes del banco. Es recomendable llegar con antelación para revisar la documentación y resolver cualquier duda antes de la firma.

5º Firma de la escritura pública entre el Notario. ¿Qué has de saber?

Durante el acto de firma, el notario leerá y explicará el contenido de la escritura para asegurarse de que todas las partes comprenden y están de acuerdo con los términos establecidos.

  • ¿Debo de llegar antes o a la hora?: Es aconsejable llegar al menos 15 minutos antes de la hora acordada.
  • ¿Por quién tengo que preguntar al llegar a la notaría?: Pregunta por el notario encargado de tu operación o por el oficial asignado a tu expediente.
  • ¿Cuánto dura la firma?: El proceso puede durar entre 30 minutos y una hora, dependiendo de la complejidad de la operación.
  • ¿Me dan una copia al finalizar la firma?: Sí, se te entregará una copia simple de la escritura. La copia autorizada se remitirá al Registro de la Propiedad para su inscripción.
  • ¿Quién se encarga de los trámites posteriores a la firma?: Generalmente, una gestoría se encarga de la liquidación de impuestos y la inscripción registral, aunque también puedes hacerlo personalmente.
  • ¿Qué incidencias pueden existir?: Pueden surgir discrepancias en la documentación, cargas no registradas o problemas con la financiación. Es fundamental revisar toda la documentación con antelación para evitar contratiempos.

6º Costes del proceso de compra y/o hipoteca del piso (ejemplo, adaptado a la legalidad y práctica de Cataluña).

1. Escritura de compraventa. Costes

  • Notaría: Los honorarios notariales están regulados y dependen del valor del inmueble.

  • Registro: Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad también están regulados y varían según el valor de la propiedad.

  • Impuestos:

    • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): En Cataluña, para viviendas de segunda mano, el tipo general es del 10%.

    • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Aplica solo a viviendas nuevas y es del 10%.

    • Impuesto municipal de Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal): Este impuesto lo paga el vendedor, salvo pacto en contrario.

  • I.B.I.: El comprador debe asegurarse de que el vendedor ha pagado este impuesto hasta la fecha de la venta.

2. Escritura de hipoteca. Costes

    • Tasación: Es obligatoria para que el banco conceda la hipoteca y su coste suele oscilar entre 300 y 500 euros.

    • Notaría: Los gastos notariales de la escritura de hipoteca corren a cargo del banco, según la Ley 5/2019.

    • Registro: Los gastos registrales de la hipoteca también los asume el banco.

    • Impuesto: El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la constitución de hipotecas también lo paga el banco.

7º ¿Cómo dar de alta los suministros de la vivienda que he comprado?

Los suministros pueden ser dados de alta presencialmente o bien por internet. En cualquier caso, debes solicitar en la notaría una copia simple de la escritura firmada, o bien que te envíen una copia mediante correo electrónico. Además, necesitarás presentar el certificado de eficiencia energética y, en algunos casos, la cédula de habitabilidad para contratar los servicios de agua, luz y gas.

Ampliar información:

  • Un interesante artículo de ABC acerca de lo pasos a seguir para adquirir un piso de segunda mano.  Da una visión más general y menos detallada.
  • Otro artículo -también más general- que contempla todo el proceso. Aquí.
  • Una relación muy detalla que el Ayuntamiento de Barcelona presenta. Quizás demasiado extenso. Aqui.
  • Para saber cómo se comprueba el estado físico de una vivienda. conejos útiles. Aquí.
  • Para dar de alta suministros hay muchas páginas. Te recomiendo esta. Esta dirigida a  no residentes pero esta muy bien explicado. La página depende del Ayuntamiento de Barcelona.

Para tener más información sobre viviendas de segunda mano, contacta con la Notaría Bosch de Barcelona.

Además puede realizar una consulta online en la notaría. O si lo prefiere puede pedir cita para  una videoconferencia con el notario y plantear su consulta. Este tipo de servicio notarial online es ideal cuando no se requiere la elaboración de documentos. Haga clic en este enlace: notaria online para pedir información. 

También ofrecemos otro tipo de servicio online como la solicitud rápida de copias simples online. Rellenando el formulario de la página podrá pedir su copia simple de forma telemática.