En este artículo de nuestra web vamos a ver los documentos necesarios o convenientes para otorgar una escritura de obra nueva tanto en su variante de edificio  nuevo que se construye,  como edificio que se rehabilita. 

Definición y relevancia de la Obra Nueva

Una obra nueva es una edificación recientemente construida sobre un terreno o una ampliación significativa de una ya existente. Su declaración formal es un trámite legal mediante el cual se inscribe la construcción en el Registro de la Propiedad, garantizando su reconocimiento oficial. Este procedimiento es fundamental para dotar a la edificación de plena validez jurídica y permitir su comercialización o transmisión sin complicaciones legales.

Para ello, se requiere la licencia urbanística, el certificado del arquitecto sobre su finalización y, en algunos casos, la escritura pública. La inscripción en el Registro de la Propiedad no solo confiere seguridad jurídica al inmueble, sino que también es un requisito esencial para operaciones como la venta, la constitución de hipotecas o la transmisión de derechos reales sobre la propiedad. Además, esta inscripción también se aplica a reformas que alteren sustancialmente la estructura original, asegurando que cualquier modificación relevante en la edificación quede registrada legalmente.

Es importante destacar que la falta de inscripción de una obra nueva puede generar problemas legales, dificultar la comercialización del inmueble y reducir su valor en el mercado. En algunos casos, los propietarios pueden enfrentarse a sanciones administrativas si no regularizan debidamente la construcción.

Documentación necesaria para la escritura de Obra Nueva

Los documentos necesarios o convenientes para otorgar escritura de obra nueva rehabilitada y de división en régimen de propiedad horizontal se indican a continuación, con enlaces a la normativa aplicable en Cataluña.

En el caso de  la escritura de obra nueva, bien de nueva construcción o, bien la obra nueva que se declara después de una gran rehabilitación hay que distinguir entre obra nueva, rehabilitación y gran rehabilitación. (véase los conceptos legales en el link).

Diferenciación entre Obra Nueva, rehabilitación y gran rehabilitación

En el caso de la escritura de obra nueva, ya sea de nueva construcción o la obra nueva que se declara después de una gran rehabilitación, es fundamental distinguir entre los siguientes conceptos:

  • Obra nueva: Construcción de un edificio desde cero sobre un terreno.
  • Rehabilitación: Reformas destinadas a la recuperación de un edificio existente sin alterar significativamente su estructura original.
  • Gran rehabilitación: Reformas que implican una modificación estructural sustancial del inmueble, como la redistribución de espacios o la consolidación de elementos esenciales.

Es fundamental conocer estos conceptos para determinar qué documentación es requerida en cada caso específico. Para mayor detalle, se recomienda consultar la normativa vigente en cada comunidad autónoma.

Declaraciones de Obra Nueva por rehabilitación y división Horizontal

1. Título de propiedad inscrito

Título de propiedad inscrito es la escritura que justifica la propiedad del solar sobre el que se construye o del edificio que se rehabilita. Sin este título, no se puede proceder a la inscripción de la obra nueva.

2. Requisitos administrativos para la declaración de Obra Nueva

Además se exigen en el proceso una serie de requisitos administrativos para poder formalizar  la declaración de obra nueva o la declaración de obra nueva rehabilitada  (Ley del Suelo art, 28):

  • Licencia de obras o de rehabilitación: Documento administrativo que autoriza la ejecución de la construcción o reforma. También es necesaria cuando se pretende la división en régimen de propiedad horizontal del inmueble.
  • Certificación del técnico: Generalmente aportada por un arquitecto o, en algunos casos, un ingeniero, acredita la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto original.
  • Cédula de primera ocupación o comunicación previa: Documento que autoriza la entrada en la vivienda. Es imprescindible para los inmuebles residenciales, aunque no es necesaria en locales comerciales, donde se exige una licencia de actividad.
  • Certificado de eficiencia energética: Obligatorio en el caso de compraventas de inmuebles, asegurando que cumplen con los estándares energéticos establecidos.
  • Cédula de habitabilidad de primera ocupación: Requisito indispensable en compraventas de obra nueva o rehabilitada, garantizando que el inmueble cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad.
  • Libro del Edificio: Documento regulado por la Ley del Derecho a la Vivienda de 2007, que debe presentarse en el Registro de la Propiedad junto con el Acta Final de Obra (AFO).

3. Requisitos civiles para la división de Obra Nueva en propiedad horizontal

Para proceder a la división de la obra nueva en diferentes departamentos privados bajo el régimen de propiedad horizontal, la ley exige los siguientes requisitos civiles:

    • Descripción del inmueble en conjunto.
    • Descripción detallada de los elementos privativos: Incluyendo su número de orden interno en el inmueble, su cuota de participación general y las cuotas especiales si proceden, la superficie útil, ubicación, límites, planta, destino y cualquier espacio físico o derechos anexos.
    • Plano descriptivo del inmueble.
    • Estatutos o normas de comunidad.
    • Reservas de derechos o facultades en favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
    • Previsión de formación de subcomunidades, si procede.
    • Proyecto de rehabilitación: Documento fundamental para la correcta descripción de los distintos departamentos en los que se dividirá el edificio.
    • Datos del arquitecto: No son obligatorios, pero su inclusión en la escritura es recomendable para posibles futuras gestiones.
    • Licencia de división horizontal: Obligatoria cuando la obra nueva ya está registrada.

4. Documentación técnica específica

  • Acta Final de Obra: Documento oficial que certifica la conclusión de los trabajos conforme al proyecto aprobado y las licencias otorgadas. Es emitido por la dirección facultativa de la obra y acredita que la construcción se ha ejecutado según lo previsto en el proyecto técnico.
  • Certificado del Arquitecto Director de la Obra: Documento que acredita la finalización de la construcción conforme a la normativa y las especificaciones técnicas establecidas. Su expedición es un requisito previo para la obtención de la cédula de habitabilidad y la inscripción de la obra en el Registro de la Propiedad.
  • Seguro Decenal: Regulado en la Instrucción de 11 de septiembre de 2000 de la DGRN, este seguro garantiza la cobertura de daños estructurales en edificios nuevos durante un período de diez años. Es obligatorio en viviendas para proteger a compradores ante posibles defectos en la estructura.
  • Libro del Edificio en formato digital: Regulación conforme al artículo 25 de la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda. Incluye información sobre el mantenimiento, conservación y garantías del inmueble, así como instrucciones de uso para sus ocupantes. Su presentación es obligatoria en edificaciones de nueva construcción.

Estos documentos son esenciales para la correcta inscripción y legalización de la obra nueva, garantizando que cumple con todas las normativas vigentes y puede ser utilizada y comercializada sin inconvenientes legales.

5. Nota del Registro de la Propiedad

Este documento es esencial para garantizar que la escritura de obra nueva se base en datos correctamente inscritos y actualizados, evitando discrepancias con la realidad registral del inmueble. Asegura que la información contenida en la escritura coincide con la registrada en el Registro de la Propiedad, evitando futuros problemas legales o administrativos. Además, permite verificar que la finca sobre la que se realiza la obra está debidamente inscrita y libre de cargas o gravámenes que pudieran afectar su validez.

Su consulta es necesaria para comprobar la titularidad actualizada del inmueble y cualquier posible restricción urbanística. También facilita el acceso a información relevante sobre modificaciones previas en el inmueble, asegurando la coherencia documental.

6. Valoración y aspectos fiscales

En la escritura deben indicarse valores económicos relevantes, tales como:

  • Valor del solar: Se refiere al precio de adquisición o tasación del terreno donde se ha construido la obra nueva. Su cálculo es fundamental para determinar la base imponible de impuestos como el IVA o el ITP.
  • Valor de la obra nueva: Representa el coste total de la construcción, incluyendo materiales, mano de obra y gastos administrativos. Es esencial para calcular el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
  • Valor de ampliaciones o rehabilitaciones: En caso de reformas que supongan un aumento de superficie o una mejora estructural, se debe consignar su coste. Este valor también influye en la tributación de futuras transmisiones del inmueble.

Acompañando estos valores, se adjunta la ficha catastral del inmueble, el valor catastral y el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Estos documentos permiten verificar la correspondencia entre el registro administrativo y la realidad física de la propiedad. En algunos casos, puede ser recomendable incluir una tasación independiente del inmueble para reforzar su valoración fiscal y comercial, especialmente si se pretende obtener financiación o vender la propiedad.

7. Situación catastral

Es importante examinar la situación catastral de la propiedad, dado que el Registro de la Propiedad tiende a buscar la concordancia con el Catastro. Esto es particularmente relevante en lo que respecta a la superficie de las fincas, solares y parcelas. La concordancia catastral evita conflictos sobre medidas y linderos entre propietarios colindantes y garantiza que la información registral refleje la realidad física del inmueble.

Además, el Catastro influye en la determinación de impuestos como el IBI y en la valoración fiscal del inmueble. Para ello, se recomienda solicitar una certificación catastral descriptiva y gráfica y, si es necesario, proceder a la regularización de posibles discrepancias mediante la presentación de una declaración catastral de alteración de la titularidad o características del bien.

8. Documentación para la Compraventa

Si se pretende vender la obra nueva, se deben presentar los siguientes documentos:

  • Título de propiedad inscrito: Acredita la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, garantizando que el vendedor es el legítimo propietario.
  • Acta Final de Obra inscrita: Documento que certifica la conclusión de la construcción y su adecuación al proyecto aprobado, necesario para su inscripción registral.
  • Cédula de habitabilidad: Documento que garantiza que el inmueble cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad. Podría haber una exoneración por rehabilitación. Precepto general Art, 26 LEY 18/2007.
  • En casos de rehabilitación, puede haber exoneraciones conforme al artículo 26 de la Ley 18/2007.
  • Certificado de eficiencia energética: Obligatorio en la compraventa de inmuebles, salvo excepciones para determinados tipos de edificaciones. Su contenido detalla la calificación energética del inmueble y medidas para mejorar su eficiencia. Ver pregunta 15.
  • Manifestación de estar el edificio conectado a las redes de suministros: Declaración en la que se acredita que el inmueble cuenta con acceso a los servicios básicos de agua, electricidad, gas y saneamiento, garantizando su funcionalidad para el comprador.

Estos documentos son esenciales para la seguridad jurídica del comprador y para garantizar la legalidad de la operación de compraventa.

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