Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento que garantiza el cumplimiento de los niveles mínimos de habitabilidad exigibles en una vivienda. Acredita que el inmueble reúne unos requisitos técnicos e higiénico-sanitarios mínimos. Además, en los inmuebles de nueva construcción, este documento garantiza que se cumplan los controles de calidad obligatorios en la construcción de viviendas. 

El artículo 65.1 de la Ley autonómica 18/2007, del Derecho a la Vivienda dispone que los transmitentes del inmueble tendrán que entregar a los adquirentes la cédula de habitabilidad, o la cédula de calificación definitiva en caso de una vivienda de protección oficial. Además, no solamente se utiliza para transmisiones de la vivienda, sino también para alquilarla o para dar de alta ciertos suministros

La cédula de habitabilidad es obligatoria en transmisiones de viviendas. Sin embargo, existe una  excepción: En aquellas viviendas que no sean de nueva construcción, se pondrá prescindir de su presentación si los adquirentes lo exoneran de forma expresa, y siempre que mediante un informe emitido por un técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación. Así pues, solamente se podrá exonerar si se acredita que posteriormente a unas obras de rehabilitación se podrá obtener. 

¿Cómo puedo obtener la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es un documento esencial que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la normativa vigente en Cataluña. Es un requisito imprescindible para vender, alquilar o contratar servicios como agua, luz y gas en una vivienda.

Es documento que tendrá que certificar un arquitecto o aparejador colegiado. Una vez haya realizado la inspección al edificio, emitirá un certificado que se tendrá que presentar a la autoridad competente que terminará el procedimiento expidiendo la cédula de habitabilidad. Se puede tramitar en la Red de Oficinas de Vivienda de Barcelona, y puede obtener los impresos para solicitarlas en la página web de la Vivienda de la Generalitat de Catalunya. 

Para obtenerla, es necesario que un arquitecto o aparejador colegiado realice una inspección técnica del inmueble. Durante la revisión, el profesional verificará que la vivienda cumple con los requisitos de superficie útil, ventilación, iluminación, equipamiento básico y seguridad estructural.

Una vez superada la inspección, el técnico emite un certificado de habitabilidad, documento que el propietario deberá presentar ante la Agencia de la Vivienda de Cataluña u otro organismo competente para formalizar la solicitud.

¿Dónde se puede tramitar?

El trámite se puede realizar de forma telemática o presencial en la Red de Oficinas de Vivienda de Barcelona y otros puntos habilitados en Cataluña. Para iniciar la solicitud, el propietario debe completar el formulario correspondiente, disponible en la página web de la Agencia de la Vivienda de la Generalitat de Cataluña.

Documentación necesaria para la solicitud:

Para tramitarla, es imprescindible presentar una serie de documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos legales y técnicos. A continuación, se detalla cada uno de ellos:

• Formulario de solicitud cumplimentado: Este documento debe completarse con los datos del solicitante y de la vivienda, incluyendo la dirección, referencia catastral y tipo de inmueble. Se puede obtener en la página web de la Agencia de la Vivienda de Cataluña o en las Oficinas de Vivienda. Es importante asegurarse de que todos los datos sean correctos para evitar retrasos en la tramitación.

• Certificado de habitabilidad emitido por el técnico colegiado: Se trata de un informe técnico elaborado por un arquitecto o aparejador acreditado, que certifica que la vivienda cumple con los estándares de habitabilidad exigidos por la normativa vigente. Este documento es imprescindible para la concesión de la cédula y debe presentarse firmado digitalmente o en formato papel con la firma y sello del técnico.

• Justificante del pago de la tasa administrativa: Para obtener la cédula de habitabilidad, es necesario abonar una tasa administrativa cuyo importe varía según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda (nueva o usada). El pago puede realizarse de forma telemática o en entidades bancarias colaboradoras. El justificante del pago debe adjuntarse a la solicitud para que esta sea admitida a trámite.

• Escritura de propiedad o contrato de alquiler (en algunos casos): En determinados casos, la administración puede solicitar una copia de la escritura de propiedad o del contrato de alquiler para verificar la titularidad del inmueble o el derecho de uso. Este documento es especialmente relevante en procesos de renovación de la cédula o cuando la solicitud la realiza un inquilino con autorización del propietario.

Tras la presentación de la documentación y la validación por parte del organismo competente, se expedirá la cédula de habitabilidad, que tiene una validez de 15 años en el caso de viviendas nuevas y de 10 años en viviendas usadas o rehabilitadas.

Tipos de cédula de habitabilidad

Existen tres tipos principales de cédula de habitabilidad:

1. Cédula de primera ocupación: Se otorga a viviendas de nueva construcción que han sido terminadas y cumplen con las normativas urbanísticas y técnicas vigentes. Para obtenerla, es necesario presentar un certificado de final de obra expedido por un técnico competente, así como cumplir con los requisitos establecidos por la normativa vigente en cada comunidad autónoma.
2. Cédula de segunda ocupación: Se emite para viviendas de segunda mano o que han cambiado de propietario. Confirma que el inmueble sigue cumpliendo con los requisitos mínimos de habitabilidad. En este caso, un arquitecto o técnico especializado debe realizar una inspección para verificar que la vivienda no ha sufrido alteraciones estructurales que afecten su habitabilidad. Este tipo de cédula tiene una validez determinada, generalmente entre 10 y 15 años, dependiendo de la normativa local.
3. Cédula de primera ocupación por rehabilitación: Se concede a inmuebles que han sido sometidos a reformas integrales o rehabilitaciones que han afectado su estructura o distribución. Es necesaria cuando la vivienda ha pasado por obras que han modificado significativamente su configuración original, como la ampliación de espacios, redistribución de habitaciones o cambios en la infraestructura básica. Para obtenerla, se deben presentar los permisos de obra correspondientes y un informe técnico que certifique el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa.

Requisitos para obtener la cédula de habitabilidad

Para obtener la cédula de habitabilidad, es necesario que la vivienda cumpla con ciertos requisitos, los cuales pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma. No obstante, en términos generales, se evalúan aspectos como:

1. Superficie mínima habitable

Se exige que la vivienda tenga un tamaño adecuado según la normativa vigente. En la mayoría de los casos, se establece un mínimo de metros cuadrados por ocupante, garantizando así un espacio suficiente para la vida cotidiana. Por ejemplo, en algunas comunidades se requiere una superficie útil mínima de 36 m² para viviendas de nueva construcción, mientras que en viviendas ya existentes este umbral puede ser menor.

2. Ventilación e iluminación natural

Toda vivienda debe contar con aberturas al exterior que permitan la entrada de luz natural y aseguren una ventilación adecuada. Esto implica que cada estancia habitable, como dormitorios y salas de estar, disponga de ventanas de dimensiones suficientes. También se revisa la ventilación en baños y cocinas para evitar problemas de humedad y garantizar un ambiente saludable.

3. Distribución de espacios

Se verifica que la vivienda tenga una distribución funcional y cómoda, con espacios definidos para las actividades básicas de la vida diaria. Entre los requisitos más comunes están:

• Altura mínima de los techos: Generalmente, debe ser de al menos 2,50 metros en zonas habitables y 2,20 metros en baños y pasillos.
• Presencia de una cocina y un baño: Debe contar con al menos una cocina equipada con instalación para agua y un baño con lavabo, inodoro y ducha o bañera en condiciones de uso.
• Accesibilidad: En algunos casos, se exige que la vivienda cumpla con normativas de accesibilidad para personas con movilidad reducida, especialmente en edificios de nueva construcción.

4. Condiciones de seguridad e higiene

La vivienda debe estar libre de humedades estructurales, presentar una adecuada impermeabilización y contar con instalaciones de electricidad, agua y gas en buen estado. Entre los requisitos de seguridad más importantes se encuentran:

• Sistema eléctrico seguro: La instalación eléctrica debe cumplir con la normativa vigente, evitando sobrecargas o riesgos de cortocircuitos.
• Red de saneamiento en condiciones óptimas: Se evalúa que el sistema de fontanería y desagües funcione correctamente, evitando filtraciones o fugas de agua.
• Ausencia de materiales peligrosos: En construcciones antiguas, se revisa la posible presencia de amianto u otros materiales tóxicos que podrían afectar la salud de los habitantes.

5. Documentación necesaria para la cédula de habitabilidad

Además del cumplimiento de los requisitos técnicos, es imprescindible presentar ciertos documentos ante la administración competente para obtener la cédula de habitabilidad. Generalmente, se requiere:

• Informe técnico de un arquitecto o aparejador que certifique que la vivienda cumple con las condiciones exigidas.
• Escritura de la vivienda o contrato de alquiler para acreditar la propiedad o el derecho de uso del inmueble.
• Pago de tasas administrativas establecidas por cada comunidad autónoma.

La cédula de habitabilidad es un documento esencial para vender, alquilar o dar de alta suministros en una vivienda, por lo que su obtención es un requisito indispensable en muchos casos.

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