La segregación de una vivienda de gran tamaño para crear dos entidades registrales autónomas es una operación que requiere una estricta observancia de la legalidad civil y urbanística para evitar situaciones de fuera de ordenación.

Enumeración de Requisitos:

  • Aprobación de la Junta de Propietarios: En Cataluña, el Código Civil (Art. 553-11) exige el acuerdo de la comunidad para segregar elementos privativos, salvo previsión estatutaria contraria. El acta debe protocolizarse ante notario. Hay que notar, que es bastante habitual que los Estatutos de la Comunidad autorice esta operación. En este caso, hay que tener en cuenta que no es necesario “pasar” por el acuerdo de la comunidad de propietarios. En el Registro de la Propiedad constan los Estatutos con lo que no es necesaria una especial certificación de los mismos.
  • Licencia Urbanística de División: No basta con la reforma interior; se requiere una licencia específica para el incremento del número de viviendas sobre la finca matriz. La licencia es la regla general, pero hay excepciones. En algunos casos, si el certificado catastral reconoce la existencia de dos unidades, a diferencia del registro este documento será  habitualmente suficiente. Algún registro puede solicitar un certificado del arquitecto para acreditar que la “nueva vivienda” ya existe.
  • Certificado de Idoneidad y Habitabilidad: Un técnico competente debe emitir un certificado que garantice que cada una de las viviendas resultantes cumple con los estándares mínimos para obtener la Cédula de Habitabilidad. Este requisito no suele plantear especiales dificultades pues es muy habitual y los técnicos no plantean problemas siempre que las condiciones se cumplan.
  • Determinación de Nuevas Cuotas: Se debe redistribuir la cuota de participación original de la vivienda matriz entre las dos nuevas unidades (por ejemplo, una cuota del 6,03% se divide en dos del 3,015% cada una).
  • Descripción del Resto: Al segregar una parte para crear una nueva finca, la vivienda original debe quedar perfectamente descrita como «resto» de la matriz, detallando sus nuevos linderos y superficie.

Regulación Municipal: Es crucial consultar las Ordenanzas Municipales (como las de Barcelona), ya que pueden imponer requisitos adicionales sobre la dotación mínima de plazas de aparcamiento o la superficie mínima útil que debe tener cada vivienda tras la segregación para otorgar la licencia.

Marco Legal Aplicable:

  1. Código Civil de Cataluña: Regula la propiedad horizontal y los acuerdos de junta.
  1. Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña (DL 1/2010): Define la segregación como parcelación urbanística sujeta a intervención municipal.
  2. RD 1093/1997: Establece los requisitos para que el Registrador de la Propiedad pueda inscribir la división (acreditación de licencia o declaración de innecesariedad).