El valor de referencia catastral es un concepto clave en el ámbito del mercado inmobiliario español, introducido por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención contra el fraude fiscal. Este valor es determinado por la Dirección General del Catastro y refleja una estimación objetiva del valor de mercado de los inmuebles, basada en los precios de compraventa registrados ante notario y en las características catastrales de cada propiedad.

Cálculo del valor de referencia

Para determinar el valor de referencia, se aplican módulos de valor medio obtenidos de las transacciones inmobiliarias realizadas en una zona específica. Estos módulos se ajustan mediante factores correctores que consideran aspectos como la antigüedad, ubicación y estado de conservación del inmueble. Además, se aplica un factor de minoración del 0,9 para garantizar que el valor de referencia no supere el valor de mercado.

Diferencias entre valor catastral y valor de referencia

Es fundamental distinguir entre el valor catastral y el valor de referencia:

  • Valor catastral: Se utiliza principalmente para calcular impuestos locales, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este valor se determina en función de características objetivas del inmueble, incluyendo su localización, antigüedad, uso y circunstancias urbanísticas.

    Valor de referencia: Basado en los precios de mercado, se emplea para impuestos relacionados con la transmisión de propiedades, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Desde el 1 de enero de 2022, este valor actúa como base imponible mínima para dichos impuestos, salvo que el precio declarado sea superior.

Aplicación en la tributación de impuestos

Con la entrada en vigor del valor de referencia, la base imponible para impuestos como el ITP y el ISD se determina en función de este valor, garantizando que las transacciones inmobiliarias tributen conforme al valor real de mercado y evitando posibles fraudes fiscales. Es importante destacar que, aunque este valor no tiene efectos retroactivos, afecta a todas las operaciones realizadas a partir de su implementación en 2022.

Consulta y cálculo del valor de referencia

Los propietarios y potenciales compradores pueden consultar el valor de referencia de un inmueble a través de la sede electrónica del Catastro, utilizando la referencia catastral de la propiedad. Es necesario disponer de un certificado digital o Cl@ve para acceder a esta información. Además, el Catastro publica anualmente mapas de valores y estudios del mercado inmobiliario que facilitan la comprensión de cómo se determinan estos valores.

Implicaciones legales y consideraciones

Declarar un valor inferior al valor de referencia en una transacción inmobiliaria puede conllevar sanciones y la obligación de abonar la diferencia tributaria correspondiente. Por ello, se recomienda siempre verificar este valor antes de realizar cualquier operación de compraventa o sucesión. En caso de discrepancia o desacuerdo con el valor asignado, es posible impugnarlo presentando la documentación justificativa pertinente ante la Administración.

Por consiguiente, el valor de referencia catastral desempeña un papel crucial en la fiscalidad inmobiliaria en España, asegurando una tributación justa y acorde con el valor real de los inmuebles en el mercado. Conocer y comprender este valor es esencial para cualquier persona involucrada en transacciones inmobiliarias, garantizando el cumplimiento de las obligaciones fiscales y evitando posibles sanciones.

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