En este artículo vamos a explicar que es la nuda propiedad, un concepto relacionado con las herencias y testamentos. Definiremos el término y detallaremos aspectos del mismo que son poco conocidos.

El nudo propietario es aquella persona que ostenta la titularidad de un inmueble, pero con unas facultades sobre él muy limitadas. Para entender las facultades que tiene el nudo propietario sobre un inmueble, y para entender su concepto, es importante antes entender la distinción entre el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo.

La distinción clave entre el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo

El pleno dominio es la forma mayoritaria y habitual de obtención de bienes. Se compone de dos figuras jurídicas, la nuda propiedad y el usufructo, que se pueden disfrutar por separado y que, si se hace, limitan las facultades que el propietario tiene sobre el inmueble.

Pleno dominio = nuda propiedad + usufructo

  • Pleno dominio: El pleno dominio es la forma más habitual de adquisición de un inmueble. Supone la titularidad plena del mismo y, por lo tanto, su disponibilidad sin limitaciones.
  •  Nuda propiedad: El nudo propietario es el titular del inmueble pero no tiene su uso y disfrute. A efectos prácticos, aunque no pueda usar ni alquilar el bien, puede vender la nuda propiedad a un tercero o puede utilizarla como garantía.
  • Usufructo: El usufructuario tiene el uso y disfrute del bien, al contrario del nudo propietario, pero no tiene su propiedad. Podrá disfrutar del bien mientras dure su derecho y también lo podrá alquilar para obtener una renta del mismo.

Esta distinción entre los tres términos jurídicos facilita la definición del concepto en estudio.

¿Qué es la nuda propiedad?

Es el derecho que tiene una persona sobre un inmueble del que es propietario, con la limitación de no tener derecho a su posesión ni goce y disfrute. Por lo tanto, supone la titularidad del bien, aunque no conlleve ni su goce y disfrute ni su posesión, que tendrá el usufructuario.

El derecho a utilizar o aprovechar el inmueble lo tiene el usufructuario y lo tendrá hasta el momento en que el usufructo se extinga. Sin embargo, el nudo propietario tiene la facultad de transmitir la nuda propiedad a través de una compraventa o una donación, y la facultad de utilizarla como garantía, por ejemplo, en un préstamo hipotecario.

Su adquisición: Herencia, Compraventa o Donación

Tradicionalmente, la forma más habitual de obtenerla en un inmueble ha sido por Herencia. Sin embargo, también existen otros modos de adquisición, como la donación o la compraventa.  

Adquisición por herencia

La herencia es una de las formas más comunes de adquirir la propiedad o la nuda propiedad de un inmueble, especialmente en el ámbito familiar. En muchos casos, el fallecido deja un testamento en el que designa a sus herederos legales y puede establecer ciertas condiciones o legados, como el usufructo vitalicio a favor del cónyuge viudo. En esta situación, los hijos u otros herederos recibirán únicamente la nuda propiedad del bien, mientras que el usufructo –es decir, el derecho a utilizar y disfrutar del inmueble– lo conservará la persona designada, normalmente hasta su fallecimiento.

Esta división entre usufructo y nuda propiedad es habitual y permite una convivencia legal entre derechos distintos sobre un mismo bien. Además, la aceptación de herencia puede implicar ciertos costes fiscales, como el Impuesto de Sucesiones, cuya cuantía varía según la comunidad autónoma y el grado de parentesco con el causante.

 Adquisición por compraventa

La compraventa es una forma directa y habitual de adquirir la propiedad de un inmueble, incluyendo la posibilidad de adquirir solo la nuda propiedad. En este caso, el comprador adquiere el derecho de propiedad sin el derecho de uso y disfrute inmediato, ya que este permanece en manos del vendedor mediante un usufructo vitalicio.

Este tipo de transacción resulta especialmente interesante para personas mayores que desean obtener liquidez sin abandonar su vivienda. A cambio, los compradores, generalmente inversores o familiares, adquieren la propiedad a un precio inferior al de mercado, con la previsión de poder utilizar o disponer del inmueble una vez extinguido el usufructo.

Este modelo ofrece beneficios fiscales y flexibilidad para ambas partes, y debe formalizarse ante notario, quedando debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad. También requiere asesoramiento jurídico para garantizar los derechos tanto del usufructuario como del nudo propietario.

Adquisición por donación

La donación es otra vía posible para adquirir un inmueble, aunque menos frecuente que la herencia o la compraventa. Consiste en la transmisión gratuita de un bien de una persona a otra, y puede realizarse en vida del donante. En el caso específico de la nuda propiedad, es habitual que los padres donen el inmueble a sus hijos pero reserven para sí el usufructo, conservando así el derecho a vivir en la vivienda hasta su fallecimiento. Este mecanismo permite una planificación patrimonial anticipada y puede ser útil para evitar conflictos sucesorios o facilitar la organización del patrimonio familiar.

La donación está sujeta a impuestos, como el Impuesto sobre Donaciones, cuya carga fiscal varía según el parentesco entre donante y donatario y la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. Es recomendable que este proceso se realice con asesoramiento notarial y fiscal adecuado para evitar cargas imprevistas o problemas legales futuros.

Advertimiento: Este artículo no es un asesoramiento fiscal personalizado. Para más información contacte con una gestoría fiscal o con nuestra Notaría en Barcelona.

Preguntas frecuentes de Nuda Propiedad


¿Puede el nudo propietario vender el inmueble?:
Sí, el nudo propietario puede vender su derecho, es decir, la nuda propiedad. Sin embargo, el usufructo se mantiene y el comprador adquiere también únicamente la nuda propiedad. El inmueble no podrá ser habitado ni arrendado hasta que se extinga el usufructo, normalmente con el fallecimiento del usufructuario. Es recomendable contar con asesoría legal antes de realizar la venta.

¿Qué es la nuda propiedad?:
La nuda propiedad es el derecho de propiedad sobre un bien sin el derecho a su uso y disfrute. Es decir, el nudo propietario es legalmente dueño del inmueble, pero no puede habitarlo ni alquilarlo si existe un usufructuario. Este derecho de uso lo conserva otra persona, generalmente el anterior propietario. La nuda propiedad suele adquirirse mediante herencia, donación o compraventa con reserva de usufructo.

¿Qué impuestos se pagan al adquirir la nuda propiedad?:
La adquisición de la nuda propiedad puede estar sujeta al Impuesto de Sucesiones (si se hereda), al Impuesto de Donaciones (si se recibe como donación) o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (si se compra). La base imponible se calcula sobre el valor de la nuda propiedad, que es menor que el valor total del inmueble. Es importante consultar con un asesor fiscal, ya que los porcentajes y reducciones varían según la comunidad autónoma.

¿Qué obligaciones tiene el nudo propietario?:
El nudo propietario debe asumir algunos gastos relacionados con el inmueble, como las derramas extraordinarias de la comunidad o reparaciones estructurales. En cambio, los gastos corrientes (agua, luz, gas) y el mantenimiento diario son responsabilidad del usufructuario. También debe mantener el inmueble en condiciones legales adecuadas. Es importante revisar cada caso, ya que los acuerdos pueden variar.

¿Qué sucede cuando fallece el usufructuario?:
Cuando fallece el usufructuario, el nudo propietario adquiere automáticamente la plena propiedad del inmueble. Esto significa que ya puede usar, alquilar o vender el bien sin restricciones. No es necesario realizar un nuevo trámite de adquisición, aunque sí conviene registrar el cambio en el Registro de la Propiedad. Este paso permite actualizar la situación legal del inmueble y facilitar futuras gestiones.


Desarrollado con el Plugin Diccionario de WordPress