Cuando un notario autoriza la compraventa de un inmueble en España, no solo se asegura de la legalidad de la operación, sino que también ejerce una función clave en la seguridad fiscal. Un claro ejemplo de esto es la retención del 3 % del precio de compraventa que se aplica cuando el vendedor es un no residente fiscal en España.

Este mecanismo es un punto de atención crítica en cualquier despacho notarial y una de las dudas más recurrentes para compradores y vendedores extranjeros. Pero, ¿en qué consiste exactamente esta retención y por qué es tan importante?

La retención del 3 %: Un pago a cuenta del impuesto

Contrario a la creencia popular, este 3 % no es un impuesto en sí mismo, sino un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) que el vendedor deberá liquidar por la ganancia patrimonial que obtenga con la venta.

La finalidad de esta medida es clara: la Agencia Tributaria se asegura de que el Estado recaude una parte del impuesto sobre la plusvalía generada por la venta. Al obligar al comprador a realizar esta retención, la administración se protege de un posible impago, ya que el vendedor no residente podría no tener presencia fiscal en España después de la operación.

El comprador tiene la obligación de ingresar esta cantidad en Hacienda a través del Modelo 211 en el plazo de un mes desde la formalización de la escritura pública.

¿Cuándo se aplica y quién es el responsable?

La retención del 3 % se aplica siempre que el vendedor sea una persona física o jurídica que no resida fiscalmente en España. La nacionalidad no es relevante; lo que importa es la residencia fiscal. Por tanto, un ciudadano español que resida fuera de España estará sujeto a esta retención.

La responsabilidad de practicar la retención recae directamente sobre el comprador. De no hacerlo, la ley establece la afección real del inmueble, lo que significa que el bien adquirido podría responder ante la deuda fiscal del vendedor. En la práctica notarial, esto es un riesgo inadmisible que se evita de forma rigurosa.

¿Existen excepciones a la regla?

Sí, hay situaciones en las que esta retención no se aplica:

  • Cuando el vendedor es un residente fiscal en España: La acreditación de la residencia se realiza mediante un certificado de la Agencia Tributaria.
  • En transmisiones no onerosas: Por ejemplo, en el caso de una donación, al no haber un precio de compraventa, no se practica la retención.
  • En aportaciones a sociedades residentes o en la extinción de un condominio.

Tras la retención, el vendedor no residente podrá declarar su ganancia o pérdida patrimonial en el Modelo 210 y deducirse la cantidad ya abonada. Si el resultado del impuesto es menor al 3 %, el vendedor podrá solicitar la devolución del excedente.

¿Quién se considera no residente fiscal en España a efectos del IRPF?

A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se considera que una persona no es residente fiscal en España si no cumple con ninguno de los siguientes criterios establecidos en la ley:

  1. Criterio de permanencia: No reside más de 183 días en territorio español durante el año natural. Para el cómputo de este período, se cuentan las ausencias esporádicas, a menos que el contribuyente demuestre su residencia fiscal en otro país.
  2. Criterio del núcleo principal de intereses: El núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos no está, de forma directa o indirecta, en España. Se presume que este es el caso cuando, por ejemplo, el contribuyente obtiene la mayor parte de sus ingresos en territorio español.
  3. Criterio de residencia del cónyuge e hijos menores: Si su cónyuge no separado legalmente y/o sus hijos menores de edad residen habitualmente en España, se presume, salvo prueba en contrario, que la persona también es residente fiscal en España.

Es importante destacar que la residencia fiscal se determina por año natural. Una persona solo puede ser residente fiscal de un país en un mismo año.

¿Por qué es importante esta distinción en el contexto de la venta de un inmueble?

La diferencia es crucial para la tributación de la venta:

  • Si el vendedor es residente fiscal en España, tributará por la ganancia patrimonial obtenida en su declaración del IRPF, y no se aplicará la retención del 3 %.
  • Si el vendedor es no residente fiscal en España, la ganancia patrimonial se grava a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), y es en este caso cuando se aplica la retención del 3 % sobre el precio de la compraventa.

Esta distinción es el pilar legal sobre el que descansa toda la operación y el motivo por el que, en la práctica notarial, se exige la acreditación de la residencia fiscal para proceder con la escritura de compraventa sin la retención.

En resumen, la retención del 3 % es un pilar de la seguridad jurídica fiscal en las operaciones inmobiliarias con no residentes. Comprender su funcionamiento es crucial para evitar riesgos, agilizar el proceso de compraventa y garantizar que todas las partes actúen conforme a la ley.