En esta página del área inmobiliaria de nuestra notaría, te explicamos cómo se realiza la compraventa de una vivienda, los pasos a realizar y la función del notario en este acto legal.
Índice de contenidos
Trámites previos Escritura Compraventa
Antes de otorgar escritura ante notario de la compraventa de una vivienda, las partes suelen acudir a la perfección de un contrato privado entre vendedor y comprador. Este se denomina también precontrato o coloquialmente arras.
En virtud de la libertad en la forma de contrato que nos concede el Código Civil, el contrato privado es perfectamente válido. De forma que, al expresar la Declaración de voluntad de las partes en querer constituir una relación jurídica de compraventa, ese contrato queda perfeccionado y obliga a las partes a cumplirlo.
Debido a que el contrato privado, ya produce efectos jurídicos, se recomienda ser asesoraros previamente por un Notario para informarse de su contenido. En la Notaria Bosch&Bages disponemos del servicio de asesoramiento jurídico, contacta con nosotros.
En este paso, es crucial comprobar si la vivienda está libre de cargas, tiene hipoteca, está embargada, si hay algún tipo de gravamen en el terreno…
El Notario en la compraventa
Como derecho que le es reconocido al comprador (consulte aquí la Ley de consumidores y Usuarios), este procederá a elegir notario.
Aunque el documento ya realice efectos sobre la compraventa, es de alta recomendación acudir al notario a escriturar la compraventa de la vivienda. Al otorgar el documento público, este produce unos efectos s superiores al privado, a la vez que proporciona seguridad jurídica y legalidad en su contenido. De forma que la escritura pública se convertirá en el vehículo que introducirá el contrato de compraventa al Registro de la Propiedad.
Ante notario, las partes declararan sus voluntades de otorgar la compraventa, junto sus cláusulas o acuerdos. Se dará Fe a esas declaraciones, es decir, será fehaciente (el documento privado no lo es).
El notario, a parte de dar Fe, da seguridad jurídica seguridad al Acto. Procederá a comprobar la Identidad (con DNI o pasaportes), capacidad y legitimaciones del comprador y vendedor (en el caso que actúen en nombre de otros, como apoderado, representen un menor o una persona jurídica).
También se acreditará la escritura de propiedad del terreno o vivienda, a partir de una Escritura, sentencia judicial o de un Acta de la Administración Pública.
Por otro lado, se requerirá que el vendedor acredite en la escritura que la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes. El notario, previo al contrato de compraventa, requerirá al Registro una nota donde se verifique Quine es el propietario, que el terreno esté libre de cargas, y no esté constituida hipoteca o embargo.
En cuanto a los datos catastrales, se requerirá en la escritura que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda, que se deducirá del último recibo del IBI que debe entregar el vendedor. También se solicitará un certificado catastral descriptivo y gráfico, que se incorporará en la escritura, con la finalidad de comprobar la coincidencia o discrepancia entre la Escritura Pública y el Registro.
Por otro lado, se pedirá el Certificado de Eficiencia energética, la Cédula de habitabilidad y la Comprobación de los medios de pago.
Casos especiales
Régimen de Gananciales o vivienda habitual familiar
El notario comprobará a partir del documento aportado de la titularidad del terreno, si la vivienda constituye vivienda habitual familiar. En el caso que así se constituye, se requerirá el consentimiento del cónyuge de la parte vendedora.
Por otro lado, en capitulaciones matrimoniales, los matrimonios que constituyan su régimen en gananciales, el cónyuge de la parte vendedora deberá consentir dicha venta.
Vivienda Protección Oficial
En caso que la compraventa se constituya sobre una vivienda protegida Oficialmente, el notario advertirá el precio máximo por el cual se puede vender esa propiedad, y que nunca podrá superar del importe marcado. El comprador deberá someterse a las obligaciones que requiere el hecho de comprar este tipo de viviendas.
Gastos de la compraventa
Los impuesto que tendrán de tributar las partes son 5. Si no se pacta quien paga cada gasto en el contrato privado, o si se indica que los gastos se harán según Ley, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura. La parte compradora se le cargará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral y los impuestos de transmisión.
En el caso que el vendedor sea un promotor inmobiliario, está prohibido que sea la parte compradora la que asuma costes que por Ley, pertenecen a la parte vendedora. Sería un ejemplo, la plusvalía municipal, los gastos de declaración de obra nueva y de la división horizontal, o cancelación de hipotecas.
Registro de la Propiedad
Al finalizar la escritura de compraventa, se deberá proceder a registrarla mediante un procedimiento telemático. Se puede realizar el notario si se solicita este medio.
Es una opción altamente recomendable, ya que supone una garantía frente a otros documentos que entren en el Registro.
También se puede presentar la Escritura mediante una copia autorizada por el notario y entregado en el registro.
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Gemma mestre Gallofré