Escritura de compraventa de vivienda
En esta página del área inmobiliaria de nuestra notaría, te explicamos cómo se realiza el contrato de compraventa de una vivienda, los pasos a realizar y la función del notario en este acto legal.
Índice de contenidos
Trámites previos Escritura Compraventa
Antes de otorgar escritura ante notario de la compraventa de una vivienda, las partes suelen acudir a la perfección de un contrato privado entre vendedor y comprador. Este se denomina también precontrato o coloquialmente arras.
En virtud de la libertad en la forma de contrato que nos concede el Código Civil, el contrato privado es perfectamente válido. De forma que, al expresar la Declaración de voluntad de las partes en querer constituir una relación jurídica de compraventa, ese contrato queda perfeccionado y obliga a las partes a cumplirlo.
Debido a que el contrato privado, ya produce efectos jurídicos, se recomienda ser asesoraros previamente por un Notario para informarse de su contenido. En la Notaría Bosch de Barcelona disponemos del servicio de asesoramiento jurídico, contacta con nosotros.
Es recomendable asegurarse de que todas las cláusulas y acuerdos estén correctamente redactados en este contrato privado, para evitar conflictos futuros. Además, se deben especificar aspectos como el importe de las arras, el plazo para formalizar el contrato de compraventa y las condiciones de resolución en caso de incumplimiento.
En este paso, es crucial comprobar si la vivienda está libre de cargas, tiene hipoteca, está embargada, si hay algún tipo de gravamen en el terreno…
El Notario en la compraventa
Como derecho que le es reconocido al comprador (consulte aquí la Ley de consumidores y Usuarios), este procederá a elegir notario.
Aunque el documento ya realice efectos sobre la compraventa, es de alta recomendación acudir al notario a escriturar la compraventa de la vivienda. Al otorgar el documento público, este produce unos efectos s superiores al privado, a la vez que proporciona seguridad jurídica y legalidad en su contenido. De forma que la escritura pública se convertirá en el vehículo que introducirá el contrato de compraventa al Registro de la Propiedad.
El notario revisará todos los documentos necesarios y se asegurará de que las partes comprendan las implicaciones legales de los acuerdos, proporcionando un asesoramiento imparcial.
Ante notario, las partes declararan sus voluntades de otorgar el contrato de compraventa, junto sus cláusulas o acuerdos. Se dará Fe a esas declaraciones, es decir, será fehaciente (el documento privado no lo es).
El notario, a parte de dar Fe, da seguridad jurídica seguridad al Acto. Procederá a comprobar la Identidad (con DNI o pasaportes), capacidad y legitimaciones del comprador y vendedor (en el caso que actúen en nombre de otros, como apoderado, representen un menor o una persona jurídica).
También se acreditará la escritura de propiedad del terreno o vivienda, a partir de una Escritura, sentencia judicial o de un Acta de la Administración Pública.
Por otro lado, se requerirá que el vendedor acredite en la escritura que la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes. El notario, previo al contrato de compraventa, requerirá al Registro una nota donde se verifique quien es el propietario, que el terreno esté libre de cargas, y no esté constituida hipoteca o embargo.
Es imprescindible que el vendedor aporte el Certificado de Eficiencia Energética y la Cédula de Habitabilidad, ya que son requisitos legales en la mayoría de las transacciones. Asimismo, se deben verificar los medios de pago utilizados, como transferencias bancarias o cheques, para garantizar la transparencia.
En cuanto a los datos catastrales, se requerirá en la escritura que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda, que se deducirá del último recibo del IBI que debe entregar el vendedor. También se solicitará un certificado catastral descriptivo y gráfico, que se incorporará en la escritura, con la finalidad de comprobar la coincidencia o discrepancia entre la Escritura Pública y el Registro.
Por otro lado, se pedirá el Certificado de Eficiencia energética, la Cédula de habitabilidad y la Comprobación de los medios de pago.
Casos especiales
Régimen de Gananciales o vivienda habitual familiar
El notario comprobará a partir del documento aportado de la titularidad del terreno, si la vivienda constituye vivienda habitual familiar. En el caso que así se constituye, se requerirá el consentimiento del cónyuge de la parte vendedora.
Por otro lado, en capitulaciones matrimoniales, los matrimonios que constituyan su régimen en gananciales, el cónyuge de la parte vendedora deberá consentir dicha venta.
Vivienda Protección Oficial
En caso que el contrato de compraventa se constituya sobre una vivienda protegida Oficialmente, el notario advertirá el precio máximo por el cual se puede vender esa propiedad, y que nunca podrá superar del importe marcado. El comprador deberá someterse a las obligaciones que requiere el hecho de comprar este tipo de viviendas.
En estos casos, el notario también asesorará sobre las implicaciones fiscales y legales específicas, como los impuestos aplicables o las condiciones impuestas por la administración.
Gastos de la compraventa
Los impuesto que tendrán de tributar las partes son 5. Si no se pacta quien paga cada gasto en el contrato privado, o si se indica que los gastos se harán según Ley, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura. La parte compradora se le cargará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral y los impuestos de transmisión.
En el caso que el vendedor sea un promotor inmobiliario, está prohibido que sea la parte compradora la que asuma costes que por Ley, pertenecen a la parte vendedora. Sería un ejemplo, la plusvalía municipal, los gastos de declaración de obra nueva y de la división horizontal, o cancelación de hipotecas.
Registro de la Propiedad
Al finalizar la escritura de compraventa, se deberá proceder a registrarla mediante un procedimiento telemático. Se puede realizar el notario si se solicita este medio.
Es una opción altamente recomendable, ya que supone una garantía frente a otros documentos que entren en el Registro. Además, inscribir la escritura en el Registro asegura que el comprador tenga plena titularidad sobre el inmueble, evitando conflictos legales o reclamaciones futuras.
También se puede presentar la Escritura mediante una copia autorizada por el notario y entregado en el registro.
Preguntas frecuentes de Contrato de compraventa de vivienda
Los documentos esenciales incluyen el título de propiedad del vendedor, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI con el número de referencia catastral, y el contrato de arras si existe. Además, se requieren documentos de identidad de ambas partes y comprobantes de los medios de pago. El comprador también puede solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar que el inmueble esté libre de cargas.
No es obligatorio, pero es altamente recomendable. Un contrato privado tiene validez legal, pero carece de la seguridad jurídica que ofrece la escritura pública notarial. El notario certifica la autenticidad del acuerdo y facilita su inscripción en el Registro de la Propiedad, protegiendo así los derechos del comprador frente a terceros. Además, el notario puede asesorar imparcialmente a ambas partes durante el proceso.
Es un acuerdo entre un vendedor y un comprador mediante el cual se establece que el vendedor transferirá la propiedad de una vivienda al comprador a cambio de un precio acordado. Este contrato puede ser privado o formalizarse mediante escritura pública ante notario, lo que añade seguridad jurídica. Generalmente, incluye detalles como la identificación de las partes, la descripción del inmueble, el precio, y las condiciones de pago.
Si una de las partes incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del contrato o exigir su resolución, lo que puede incluir indemnización por daños y perjuicios. En el caso de contratos con arras, si el comprador incumple, pierde las arras entregadas
En general, el comprador asume los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, los impuestos de transmisión y parte de los costos notariales. Por otro lado, el vendedor suele hacerse cargo de la plusvalía municipal y los costos relacionados con la cancelación de hipotecas, si aplica. Sin embargo, estas condiciones pueden negociarse y especificarse en el contrato privado, según lo acuerden las partes.
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