Cuando una persona decide comprar o vender un inmueble en España, uno de los primeros pasos del proceso suele ser la firma de un contrato de arras. Se trata de un acuerdo previo a la escritura pública de compraventa mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal de su compromiso de adquirir el bien. A cambio, el vendedor se compromete a no ofrecerlo a terceros durante un plazo determinado.

Aunque es una figura habitual en la práctica inmobiliaria, no todos los contratos de arras son iguales ni producen los mismos efectos jurídicos. Elegir el tipo adecuado, definir con precisión las condiciones y conocer las consecuencias de un eventual incumplimiento son cuestiones esenciales para proteger los intereses de ambas partes. En esta guía abordamos todo lo que debe saber sobre el contrato de arras en 2026, incluyendo las particularidades del derecho catalán que resultan especialmente relevantes para quienes compran o venden inmuebles en Barcelona y Cataluña.

Los tres tipos de arras en el derecho español

El ordenamiento jurídico español contempla tres modalidades de arras, cada una con consecuencias distintas en caso de incumplimiento. Conocer las diferencias entre ellas resulta imprescindible antes de firmar cualquier acuerdo, ya que de la modalidad elegida dependerá la protección real de las partes y las opciones disponibles si la operación no llega a buen término.

Las arras penitenciales son, con diferencia, las más utilizadas en la compraventa de viviendas. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato sin necesidad de justificar su decisión. Si es el comprador quien renuncia, pierde la cantidad entregada como señal. Si es el vendedor quien se retracta, debe devolver al comprador el doble de esa cantidad. Esta modalidad funciona como una cláusula de salida pactada: ambas partes aceptan de antemano el coste de no seguir adelante. Es la opción más frecuente cuando existe cierta incertidumbre, por ejemplo si el comprador aún no ha obtenido la aprobación definitiva de su hipoteca.

Las arras confirmatorias funcionan de manera diferente. No permiten desistir libremente del contrato, sino que operan como un anticipo del precio total. Su entrega confirma la voluntad firme de comprador y vendedor de cumplir con la operación. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o solicitar su resolución con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Es importante tener en cuenta que, si el contrato de arras no especifica qué tipo se ha pactado, la jurisprudencia tiende a presumir que son confirmatorias, lo que resulta más vinculante de lo que muchos firmantes prevén.

Las arras penales constituyen la tercera modalidad. Incorporan una penalización económica expresa que actúa como garantía de cumplimiento, pero además permiten a la parte perjudicada exigir la ejecución forzosa del contrato. La cantidad entregada funciona como cláusula penal prevista en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil. Son menos frecuentes en la práctica entre particulares, pero resultan relevantes en operaciones de mayor envergadura o cuando las partes desean reforzar al máximo el compromiso adquirido.

La diferencia entre estas tres modalidades no es un detalle menor. Un error en la redacción o la ausencia de una mención expresa al tipo de arras puede alterar por completo las consecuencias jurídicas del acuerdo. Por esta razón, resulta fundamental que el contrato identifique de forma inequívoca la modalidad pactada, citando el artículo legal correspondiente.

El contrato de arras en Cataluña: la regulación del Código Civil catalán

Para quienes compran o venden un inmueble en Cataluña, existe un aspecto que a menudo se desconoce y que puede tener consecuencias muy relevantes: el derecho aplicable no es necesariamente el Código Civil español, sino el Código Civil de Cataluña. El Libro VI de este código, aprobado por el Parlamento de Cataluña y en vigor desde el 1 de enero de 2018, contiene una regulación propia y actualizada del contrato de compraventa que incluye, en su artículo 621-8, una regulación específica de las arras.

El artículo 621-8 del Código Civil catalán distingue entre arras confirmatorias (denominadas también paga i senyal en catalán) y arras penitenciales, con un tratamiento sustancialmente coincidente con el derecho común en cuanto a sus efectos generales. Sin embargo, introduce una particularidad de gran importancia práctica en el artículo 621-49, bajo el título «previsión de financiación por tercero». Este precepto regula específicamente qué ocurre cuando el comprador ha previsto financiar la compra mediante un préstamo hipotecario y la entidad de crédito deniega la financiación.

En virtud del artículo 621-49, si el comprador acredita documentalmente que la entidad financiera ha denegado el préstamo dentro del plazo pactado, tiene derecho a desistir del contrato y a recuperar íntegramente las cantidades entregadas, sean arras u otro concepto. El vendedor, por su parte, debe ser restituido al estado previo a la formalización del acuerdo. Esta protección opera salvo que la falta de financiación se deba a la negligencia del propio comprador, un extremo cuya prueba corresponde a quien la alegue.

Esta norma catalana nació de una realidad que cualquier notario conoce bien: la inmensa mayoría de las compraventas de vivienda habitual dependen de la obtención de una hipoteca. Sin esta previsión legal, un comprador que firmase arras penitenciales y al que el banco denegase la financiación se vería obligado a perder la señal sin haber tenido verdadera capacidad de decisión. El artículo 621-49 equilibra esta situación de forma razonable, pero exige que la previsión de financiación conste en el contrato. De ahí la importancia de que el contrato de arras se redacte con pleno conocimiento del derecho aplicable en cada caso.

Un aspecto que se omite con frecuencia es el de la ley aplicable al contrato. En nuestra práctica hemos constatado casos en los que se aplica por inercia el artículo 1454 del Código Civil español a operaciones que deberían regirse por el derecho catalán, o viceversa. Esta confusión puede invalidar determinadas cláusulas o generar efectos no deseados. Cuando la compraventa recae sobre un inmueble situado en Cataluña y al menos una de las partes tiene vecindad civil catalana, conviene analizar con rigor cuál es la normativa que debe regir el acuerdo.

Qué debe incluir un contrato de arras para que sea eficaz

Un contrato de arras puede redactarse con relativa sencillez, pero su eficacia depende de que contenga todos los elementos esenciales y no deje lagunas que puedan generar conflicto más adelante. La ausencia de datos aparentemente secundarios es, en la práctica, la causa más frecuente de litigios derivados de este tipo de acuerdos.

En primer lugar, el contrato debe identificar de forma completa a las partes (comprador y vendedor, con nombre, documento de identidad y domicilio) y al inmueble objeto de la operación (dirección, datos registrales, referencia catastral y, en su caso, situación urbanística). Debe indicar el precio total de la compraventa, la cantidad que se entrega como arras y el medio de pago utilizado para dicha entrega. Asimismo, debe establecer un plazo concreto para la firma de la escritura pública ante notario, ya que la indefinición temporal es una fuente habitual de discrepancias.

Resulta imprescindible que el documento precise con claridad el tipo de arras que se pacta —penitenciales, confirmatorias o penales— y las consecuencias exactas para cada parte en caso de incumplimiento o desistimiento. Si no se especifica, la jurisprudencia presume que se trata de arras confirmatorias, lo cual obliga a las partes a cumplir el contrato o a afrontar una reclamación por daños. Además, en Cataluña es recomendable incluir la previsión de financiación hipotecaria de acuerdo con el artículo 621-49 del Código Civil catalán cuando el comprador prevea solicitar un préstamo.

Otros elementos que conviene incorporar son la distribución de los gastos de la operación (notaría, registro, impuestos, plusvalía municipal), la situación de cargas del inmueble según la nota simple del Registro de la Propiedad, la existencia de arrendatarios u ocupantes, el estado de los suministros y pagos de la comunidad de propietarios, y cualquier condición particular que las partes deseen reflejar. Un contrato de arras redactado con este nivel de detalle reduce significativamente la probabilidad de incidencias posteriores.

Errores frecuentes al firmar un contrato de arras

La aparente sencillez del contrato de arras lleva a muchos particulares a redactarlo sin asesoramiento profesional, a menudo utilizando modelos descargados de internet que no se adaptan a las circunstancias concretas de la operación. Este es, probablemente, el error más común y el que más problemas genera. Un modelo genérico no tiene en cuenta si el inmueble está en Cataluña (y debe aplicarse el derecho catalán), si hay cargas registrales, si la compra depende de financiación hipotecaria o si existen circunstancias personales que requieran cláusulas específicas.

Otro error habitual es no especificar el tipo de arras. Cuando el contrato habla simplemente de «señal» o de «arras» sin más precisión, el comprador suele asumir que podrá desistir perdiendo la cantidad entregada, pero el vendedor puede argumentar —y los tribunales pueden darle la razón— que se trata de arras confirmatorias que obligan al cumplimiento íntegro del contrato. Esta ambigüedad es fuente de litigios costosos y prolongados que podrían evitarse con una redacción precisa.

La omisión de plazos claros para la firma de la escritura constituye otro problema frecuente. Sin un plazo definido, ambas partes quedan en una situación de incertidumbre que puede prolongarse durante meses. En el mismo sentido, es habitual que no se verifique el estado registral del inmueble antes de la firma: la existencia de hipotecas, embargos, anotaciones preventivas o limitaciones urbanísticas puede frustrar la operación en una fase avanzada, cuando el comprador ya ha comprometido su dinero.

Finalmente, en el contexto de la compraventa entre particulares, resulta especialmente arriesgado entregar cantidades de dinero sin un recibo adecuado o sin que quede documentada de forma fehaciente la entrega. La formalización ante notario del contrato de arras, o al menos la elevación a escritura pública del documento privado, permite acreditar la entrega con plena fuerza probatoria y evita discusiones posteriores sobre la efectiva recepción de la señal.

La intervención del notario en el contrato de arras

Aunque la legislación no exige que el contrato de arras se formalice ante notario para que tenga validez, la intervención notarial aporta un nivel de seguridad jurídica que difícilmente puede obtenerse mediante un documento privado. El notario actúa como profesional del derecho imparcial que verifica la identidad y la capacidad de las partes, comprueba la situación registral del inmueble, informa sobre las obligaciones y derechos de cada firmante y asesora sobre el tipo de arras más adecuado en función de las circunstancias de la operación.

Desde el punto de vista práctico, la formalización notarial permite incorporar al contrato la información procedente de la nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, garantizando que el comprador conoce con exactitud el estado de cargas del inmueble antes de entregar cualquier cantidad. También facilita el depósito notarial de las arras, una figura cada vez más utilizada en Cataluña que permite que la cantidad entregada quede bajo custodia del notario hasta el momento de la escritura de compraventa. En Cataluña, además, la Ley 5/2020 introdujo una bonificación del 100% de la cuota del impuesto de actos jurídicos documentados para las escrituras que formalicen depósitos de arras penitenciales conforme al artículo 621-8 del Código Civil catalán, lo que elimina el coste fiscal de esta fórmula de protección.

Otro aspecto relevante es que el documento notarial tiene fuerza ejecutiva, lo que significa que, en caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede acudir directamente al juzgado para su ejecución sin necesidad de un proceso declarativo previo. En contraste, un documento privado requiere ser ratificado judicialmente antes de poder ejecutarse, lo que prolonga los plazos y encarece los costes del procedimiento.

En operaciones internacionales, donde una de las partes reside fuera de España, la intervención notarial cobra especial importancia. El notario puede verificar poderes otorgados en el extranjero, comprobar la validez de documentos traducidos y apostillados, y asesorar sobre cuestiones de derecho internacional privado que pueden afectar a la operación. En nuestra notaría, la experiencia en compraventas con ciudadanos italianos, franceses y anglosajones nos ha permitido constatar que los problemas más graves en estas operaciones se producen precisamente cuando el contrato de arras se firma sin intervención notarial y sin verificación previa de la documentación internacional.

Notaría Bosch Barcelona

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Con más de cuarenta años de experiencia notarial y un profundo conocimiento tanto del derecho civil español como del catalán, nuestro equipo puede orientarle sobre la modalidad de arras más adecuada, revisar la documentación necesaria y garantizar que su acuerdo quede formalizado con la máxima seguridad jurídica. Puede solicitar cita previa a través de nuestra página de contacto o llamando directamente a nuestro despacho en Paseo de Gracia, 32, Barcelona.