La transmisión de la vivienda habitual es una decisión patrimonial de gran calado, especialmente cuando se alcanza la madurez vital. Existe una creencia generalizada de que la venta de la casa por parte de los mayores de 65 años está libre de todo gravamen. Sin embargo, la realidad jurídica y tributaria exige un análisis sosegado de cada figura impositiva, pues las consecuencias varían notablemente de un impuesto a otro.
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y la exención principal
En el ámbito de la imposición directa sobre la renta, el legislador ha querido proteger el ahorro materializado en la vivienda. La ganancia patrimonial derivada de esta transmisión está plenamente exenta para quienes hayan cumplido 65 años en el momento del devengo, es decir, en la fecha de la transmisión.
A diferencia de lo que ocurre con otros contribuyentes, la ley no exige que el importe obtenido se destine a la reinversión en una nueva vivienda. Basta con el cumplimiento del requisito de edad y con que el inmueble tenga la consideración jurídica de vivienda habitual, lo que requiere una residencia efectiva y continuada durante un plazo ininterrumpido de tres años.
A este respecto, resulta muy ilustrativo el criterio reciente de la Dirección General de Tributos. En ocasiones, la vivienda se extiende sobre dos parcelas contiguas con referencias catastrales distintas (por ejemplo, teniendo en una la vivienda y en la otra el jardín o garaje unidos interiormente). La Administración ha aclarado que no existe impedimento para aplicar la exención sobre el conjunto, siempre que se acredite por cualquier medio de prueba admitido en derecho que ambas realidades registrales o catastrales conforman, de hecho, la única residencia habitual del contribuyente.
El impacto indirecto en el Impuesto sobre el Patrimonio
Un efecto colateral que a menudo pasa inadvertido en la planificación patrimonial es el impacto en el Impuesto sobre el Patrimonio. La normativa estatal exime de tributación a la vivienda habitual hasta un límite de 300.000 euros.
Al formalizar la venta, ese activo inmobiliario se transforma en liquidez. Ese nuevo capital depositado en cuentas bancarias o reinvertido en productos financieros ya no está amparado por la exención objetiva que protegía a la vivienda. En consecuencia, este aumento de la base imponible puede determinar el nacimiento de la obligación de declarar y liquidar el impuesto, en el supuesto de que el patrimonio total del vendedor pase a superar el mínimo exento establecido por la normativa autonómica correspondiente.
La inexcusable plusvalía municipal
Finalmente, respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), habitualmente conocido como plusvalía municipal, el escenario es distinto.
La normativa reguladora de las haciendas locales no contempla ninguna exención ni bonificación por razón de edad. El vendedor está sujeto a la liquidación del tributo ante el ayuntamiento respectivo por el incremento de valor del suelo experimentado durante sus años de tenencia. La única vía para eludir este pago es la inexistencia de hecho imponible, es decir, lograr acreditar de forma fehaciente que el valor de transmisión ha sido inferior al valor de adquisición, demostrando que no ha existido un incremento de valor real del terreno.
ADJUNTAMOS un video con una caso concreto de una vivienda con dos referencias catastrales.
Equipo de profesionales de la Notaría Bosch de Barcelona.
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